Wohnraum ist in Potsdam knapp, die Nachfrage steigt – und die Mieten ziehen weiter an. Beim Stadtforum am Donnerstag, 8. Oktober, um 18 Uhr in der Quartiershalle des Langen Stalls geht es deshalb um die Frage, wie die Wohnungskrise abgefedert werden kann. Die Veranstaltung findet in Potsdam statt; der Veranstaltungsort liegt im Umfeld der Universität Potsdam.

Auf den Tisch kommen Wohnungsangebote für unterschiedliche Teilmärkte: für Wissenschaftler, Beschäftigte sowie Geringverdiener, darunter Auszubildende und Studierende. Ebenso soll es darum gehen, vorhandenen Wohnraum besser zu nutzen und gerechter zu verteilen. Ein Ansatz, der zunächst unspektakulär klingt, im Alltag aber schnell kompliziert wird – etwa dann, wenn ein freies Zimmer, eine Einliegerwohnung oder ein großes Haus nicht mehr zur aktuellen Lebenssituation passt.

Wohnraumagentur soll vermitteln und absichern

Diese Aufgabe soll unter anderem die neu entstehende Wohnraumagentur der Stadtverwaltung übernehmen. Wohnraumökonom Daniel Fuhrhop, der die Agentur aufbaut, nimmt am Stadtforum teil. Er hatte angekündigt, bis 2030 bis zu 200 Menschen zu einer neuen Wohnung zu verhelfen. Ein Instrument soll der Wohnraumtausch sein.

Seit 2026 bereitet Potsdam den Aufbau der Wohnraumagentur vor. Ein Wohnraumreferent im Büro der Oberbürgermeisterin koordiniert die Entwicklung. Die Agentur soll Menschen unterstützen, die ihre große Wohnfläche freiwillig anders nutzen möchten – etwa bei ungenutzten Zimmern oder Einliegerwohnungen, durch Untervermietung oder Zusammenwohnen und auch dann, wenn der Wunsch nach mehr Gemeinschaft und Nachbarschaft wächst. Eine Verpflichtung ist ausdrücklich nicht vorgesehen; ob sich etwas verändert, entscheiden die Bewohnerinnen und Bewohner selbst.

Ältere Mieterinnen und Mieter will die Wohnraumagentur bei einem Umzug unterstützen, unter anderem mit Renovierungszuschüssen und sicheren Mietvertragslaufzeiten. Zugleich ist ein weiteres Milieuschutzgebiet in der Brandenburger Vorstadt vorgesehen, das Tausenden Mieterinnen und Mietern mehr Sicherheit geben soll.

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In Potsdam gibt es rund 12.000 Haushalte mit großer Wohnfläche. Nach der Definition des Umweltbundesamtes gilt das bei mehr als 80 Quadratmetern für eine Person beziehungsweise mehr als 100 Quadratmetern für zwei Personen. Beim Zensus 2022 hatte sich diese Zahl gegenüber 2011 etwa verdoppelt. Das rechnerische Potenzial ist also groß – die tatsächliche Bereitschaft, die eigene Wohnsituation zu verändern, bleibt der entscheidende Punkt.

Freie Zimmer, Wohnungsteilung und ein Flächenbonus

Zunächst sollen bestehende Angebote analysiert, Akteure vernetzt und die Potsdamer Bedarfe ermittelt werden. Danach könnten Beratungs-, Vermittlungs- und Unterstützungsangebote entstehen. Gedacht ist etwa an passende Wohnpartnerinnen und Wohnpartner für freie Zimmer oder Einliegerwohnungen.

Ein bestehendes Beispiel ist „Wohnen für Hilfe“ des Studierendenwerks West:Brandenburg. Ähnliche Modelle sollen künftig auch Auszubildenden offenstehen. Für Eigentümerinnen und Eigentümer ist außerdem ein „Sicheres Vermieten“ geplant: Sie sollen bei der Vermietung begleitet und abgesichert werden, unter anderem durch eine Mietgarantie und Unterstützung während des Mietverhältnisses. Im Gegenzug soll die Wohnung Menschen mit besonders dringendem Wohnraumbedarf zugutekommen. Das Angebot soll veröffentlicht werden, sobald es eingerichtet ist.

Manchmal braucht es aber keine neue Wohnform, sondern einen Umbau. Ein Wohnraum-Check könnte klären, ob ein zusätzlicher Eingang, ein weiteres Bad oder eine Wohnungsteilung möglich sind. Dafür sollen Beratungen und Planerinnen beziehungsweise Planer vermittelt werden.

Auch Umzugskonzepte stehen auf der Liste. Bei Wohnungsgesellschaften gibt es bereits Modelle wie den Flächenbonus der Pro Potsdam. Pro-Potsdam-Mieterinnen und -Mieter können sich bei einer Verkleinerung zu günstigen Konditionen und mit finanzieller Umzugshilfe verändern. Mittelfristig könnten seniorengerechte Alternativwohnungen entstehen, damit größere Wohnungen oder Häuser für Familien frei werden. Ein allgemeiner Umzugs- oder Wohnungstauschservice ist zunächst allerdings nicht geplant.

Berücksichtigt werden sollen außerdem gemeinschaftliche Wohnformen mit mehr Nähe, Nachbarschaft und gegenseitiger Unterstützung. Die Wohnraumagentur ist Teil der Umsetzung des wohnungspolitischen Konzepts der Stadt Potsdam und soll individuelle Hilfe mit einer besseren Nutzung des bestehenden Wohnraums verbinden. Fragen können an Wohnraumagentur@rathaus.potsdam.de gerichtet werden. Informationen zu „Wohnen für Hilfe“ gibt das Studierendenwerk West:Brandenburg.

Mehr Haushalte, weniger Neubau

Laut Haushaltsprognose 2026 soll die Zahl der Haushalte in Potsdam bis 2040 um rund 10.700 wachsen – von etwa 105.200 auf rund 115.900. Besonders die Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte dürfte steigen. Neben Neubau, Umbau und Wohnraumschutz soll deshalb auch das genutzt werden, was bereits da ist.

Die Lage passt zu einem bundesweiten Trend. Eine Anfang Februar 2025 veröffentlichte Studie im Auftrag des Bündnisses „Soziales Wohnen“ kam zu dem Ergebnis, dass bundesweit gut 550.000 Wohnungen fehlen. Als Grund für den gestiegenen Bedarf wird die hohe Zuwanderung der vergangenen Jahre genannt. Gleichzeitig wird zu wenig gebaut, während viele Wohnungen leer stehen.

Im Mai 2022 waren bundesweit 1,9 Millionen Wohnungen unbewohnt, die Leerstandsquote lag bei 4,3 Prozent. Die Hälfte dieser Wohnungen stand mindestens ein Jahr leer. In Großstädten war der Leerstand deutlich geringer als in ländlichen Gebieten; in Hamburg und Berlin stand etwa jede dritte leerstehende Wohnung mindestens zwölf Monate leer, im ländlich geprägten Thüringen rund zwei Drittel.

Auch die Bauzahlen hinken dem Bedarf hinterher. Das Institut der deutschen Wirtschaft schätzte den jährlichen Wohnungsbedarf für 2021 bis 2025 auf 372.000 neue Wohnungen. Die Bundesregierung hatte jährlich 400.000 Wohnungen angestrebt, 2023 wurden aber nur 294.400 fertiggestellt. Schon 2021 und 2022 lag die Zahl bei ungefähr 294.000. Von Januar bis Oktober 2024 wurden knapp 176.000 Wohnungen genehmigt, 42.600 weniger als im gleichen Zeitraum 2023. Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie erwartete für 2025 lediglich 150.000 bis 200.000 fertiggestellte Wohnungen.

Gestiegene Zinsen, hohe Baukosten, geringeres Wirtschaftswachstum, komplexe Vorschriften und hohe Baustandards bremsen den Wohnungsbau. Dazu kommen langwierige Genehmigungsverfahren und unterschiedliche Regelungen auf Bundes-, Landes- und kommunaler Ebene. Da wird aus einem Bauprojekt schnell ein Aktenordner mit Übergewicht.

Mieten drücken vor allem kleine Haushalte

Deutschland hat im EU-Vergleich einen hohen Mieteranteil: 2023 lebten 52 Prozent der Menschen zur Miete. In Frankreich war es etwas mehr als ein Drittel, in Spanien rund ein Viertel und in Rumänien vier Prozent.

In großen kreisfreien Städten stiegen die durchschnittlichen Wiedervermietungsmieten von online inserierten Wohnungen zwischen 2010 und 2022 um fast 70 Prozent. 2023 lag die durchschnittliche Erst- beziehungsweise Wiedervermietungsmiete laut Bundesregierung in Köln bei 13,44 Euro Nettokaltmiete pro Quadratmeter, in München bei 20,59 Euro.

Die fast 20 Millionen Hauptmieterhaushalte gaben 2022 durchschnittlich knapp 28 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus; 2006 waren es 27 Prozent. Rund zwei Drittel der Mieterhaushalte blieben bei höchstens 30 Prozent Mietbelastung. Rund 1,5 Millionen Haushalte mussten dagegen mindestens 50 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Miete aufwenden, bei weiteren gut 1,6 Millionen lag der Anteil zwischen 40 und 50 Prozent. Besonders stark betroffen waren Einpersonenhaushalte. In Großstädten floss zudem ein größerer Einkommensanteil in die Miete als in ländlichen Regionen.

Ende 2023 erhielten 1,2 Millionen Menschen Wohngeld; berücksichtigt ist dabei die Ausweitung der Anspruchsgrundlage durch das angepasste Wohngeldgesetz.

Sozialwohnungen fehlen – Forum wird übertragen

Als wichtige Ursache des Mangels an bezahlbarem Wohnraum gilt der Rückgang der Sozialwohnungen. Seit Anfang der 1990er-Jahre verkauften Bund, Länder und Kommunen umfangreich sozial gebundene Wohnungen. Gleichzeitig entstanden weniger neue Sozialwohnungen, während bei hunderttausenden Wohnungen die Sozialbindungen ausliefen. Die Ampelregierung hatte jährlich