FU Berlin, 1. November 2026. Die Berliner Wohnungsfrage passt längst nicht mehr auf einen Wahlkampfslogan. Es geht um Mieten, Grundstücke, Heizungen, Schulen, Kredite und um die schlichte Frage, wer all das bezahlen soll. Tom Wünsche kennt diese Gemengelage aus nächster Nähe: Der Vorstandsvorsitzende der Berliner Wohnungsbaugenossenschaft Vorwärts eG in Lichtenberg studierte Jura und Betriebswirtschaft und arbeitet seit 1998 bei der Genossenschaft.

Die Vorwärts bewirtschaftet rund 5.137 Wohnungen und hat mehr als 6.700 Mitglieder. Wünsche lehnt Vergesellschaftungen als Eigentumsmodell nicht grundsätzlich ab. Ob sie Berlins Wohnungsprobleme lösen, bezweifelt er allerdings. Ein Eigentümerwechsel beseitige weder die Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Verwaltung und Finanzierung noch mache er niedrigere Mieten und höhere Investitionen automatisch gleichzeitig möglich. Auch öffentliche oder gemeinwirtschaftliche Eigentümer müssten Prioritäten setzen.

Wer zahlt für Bestand und Neubau?

Die landeseigenen Wohnungsunternehmen zeigen laut Wünsche, dass Bewirtschaftung auch in öffentlichem Eigentum wirtschaftliche Herausforderungen mit sich bringt. Bei der Howoge reichten die Aufgaben beispielsweise bis zum Schulbau. Die Vorwärts lag mit mehr als 5.000 Wohnungen über der zunächst diskutierten Schwelle für eine Vergesellschaftung. Eine gesetzliche Ausnahme für Genossenschaften wäre möglich, wirft für Wünsche aber die Frage auf, warum ausgerechnet die Rechtsform entscheidend sein sollte.

Ein Vergesellschaftungsrisiko könnte Eigentümer, Käufer und Kreditgeber beeinflussen und sich auf Immobilienwerte, Sicherheitenbewertungen und Finanzierungskonditionen auswirken. Wie stark, sei nicht seriös vorherzusagen. Genau deshalb haben sich Berliner Sparkasse, Berliner Volksbank, Deutsche Kreditbank AG (DKB) und Investitionsbank Berlin (IBB) zusammengeschlossen. Die vier Institute wollen auf Grundlage unabhängiger wirtschaftlicher Analysen zu einer faktenbasierten Debatte über die Folgen einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände in Berlin beitragen.

Seit Jahrzehnten begleiten sie den Berliner Wohnungsmarkt als Finanzierungspartner. Sie finanzieren Neubau, Bestandserhalt, Modernisierung und energetische Sanierung und arbeiten mit privaten, genossenschaftlichen, kommunalen und institutionellen Akteuren zusammen. Gemeinsam finanzieren die Institute einen erheblichen Teil der Berliner Wohnungswirtschaft.

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Die Berliner Sparkasse ist seit mehr als 200 Jahren mit Berlin verbunden, hat rund zwei Millionen Kundinnen und Kunden sowie 3.100 Mitarbeitende. Ihr Angebot richtet sich an Privatpersonen und Unternehmen; Gemeinwohlorientierung gehört zu ihrer Tätigkeit. Die Bilanzsumme lag zum 31. Dezember 2025 bei rund 45 Milliarden Euro.

Die Berliner Volksbank ist seit 80 Jahren als regionale Genossenschaftsbank tätig. Sie finanziert den Berliner Mittelstand, private und gewerbliche Immobilieninvestoren sowie wohnwirtschaftliche Projekte in der Hauptstadtregion. Rund 580.000 Kundinnen und Kunden und 2.000 Mitarbeitende gehören zu ihr; die Bilanzsumme betrug zum 31. Dezember 2025 rund 20 Milliarden Euro.

Die DKB zählt zu den führenden Finanzierern der kommunalen, genossenschaftlichen und privaten Wohnungswirtschaft in Deutschland. Sie begleitet Wohnungsunternehmen bei Investitionen in Neubau, Modernisierung und bezahlbaren Wohnraum, hat 5,9 Millionen Kunden im Privat- und Geschäftskundenbereich und rund 4.200 Mitarbeitende. Ihre Bilanzsumme beträgt 136 Milliarden Euro.

Die IBB ist die Förderbank des Landes Berlin. Sie unterstützt den Wohnungsbau mit Förderprogrammen und Finanzierungslösungen, vor allem bei bezahlbarem und sozial orientiertem Wohnraum. Die Bilanzsumme liegt bei 24 Milliarden Euro, die Bank hat 988 Beschäftigte und rund 8.000 Kunden.

Bei der Vorwärts lag die durchschnittliche Soll-Nettokaltmiete 2025 bei 6,40 Euro pro Quadratmeter. Rechnet man die seit 2012 fertiggestellten Neubauten heraus, waren es 6,14 Euro. Diese niedrigen Mieten seien das Ergebnis jahrzehntelanger Bewirtschaftung und regelmäßiger Investitionen, nicht einer einzelnen politischen Maßnahme.

In den vergangenen 20 Jahren baute die Genossenschaft 254 Wohnungen neu. Vor 20 Jahren standen in Berlin mehr als 100.000 Wohnungen leer, Neubau erschien damals weniger dringend. Künftig will die Vorwärts weiter bauen, wenn Grundstücke und Rahmenbedingungen passen. Der Schwerpunkt liegt trotzdem auf dem Bestand: Stränge, Heizungsanlagen, Aufzüge und andere technische Bauteile werden systematisch erneuert, möglichst bevor ein Instandhaltungsrückstand entsteht.

Gerade bei Wohnungsbeständen aus den 1990er-Jahren erwartet Wünsche wachsenden Sanierungsbedarf. Heizungen, Aufzüge, Leitungen, Dächer und weitere Bauteile müssten dort vielfach erstmals umfassender erneuert werden. Das klingt trocken, ist aber der Teil der Wohnungsfrage, der später durch Wände, Staub und wochenlang stillstehende Aufzüge in den Alltag rutscht.

Genossenschaft ist kein Rabattmodell

Das Genossenschaftsmodell beruht darauf, dass Mitglieder zugleich Nutzer und Eigentümer des Unternehmens sind. Bauleistungen, Kredite oder Energie erhalten Genossenschaften dadurch nicht automatisch günstiger. Sie müssen wirtschaftlich arbeiten. Der Unterschied liegt vor allem im langfristigen Zeithorizont und darin, dass erwirtschaftete Mittel wieder in die Bestände investiert werden.

Bundesweit gibt es etwa 2.000 Wohnungsgenossenschaften mit rund 2,2 Millionen Wohnungen. Berliner Genossenschaften bewirtschaften rund 192.000 Wohnungen, knapp zehn Prozent des Berliner Wohnungsbestands. Bei Finanzierung, Gebäudetechnik, Energieversorgung, Digitalisierung und Regulierung haben sie sich stark professionalisiert.

Mehr Wohnungen entstehen laut Wünsche aber nur, wenn verlässliche Förderung, Baurecht, Zugang zu Grundstücken und stabile Bedingungen während laufender Projekte zusammenkommen. Ein Positionspapier kommt zu dem Schluss, dass bis 2040 rund 22.000 neue Genossenschaftswohnungen entstehen müssten, um den genossenschaftlichen Anteil am Berliner Wohnungsbestand lediglich zu halten. Zwischen 2022 und 2025 wurden rund 1.200 gebaut.

Berlin fördert inzwischen sowohl den Neubau als auch den Erwerb bestehender Häuser durch Genossenschaften mit zinslosen Darlehen. Ein Vorkaufsrecht kann beim Grundstückserwerb helfen, macht Grundstücke aber nicht automatisch günstiger und schafft kein Baurecht. Wünsche verweist auf Ulm: Dort werden Grundstücke zu kalkulierbaren Bedingungen verkauft, während sich die Stadt ein späteres Wiederkaufsrecht sichert. Genossenschaften erhalten Eigentumssicherheit, die Stadt behält langfristig Einfluss auf die Bodennutzung.

Ein Erbbaurecht hält Wünsche für weniger geeignet. Genossenschaften bewirtschafteten Gebäude über Generationen und müssten dafür langfristig investieren, während das Grundstück nur zeitlich begrenzt genutzt werden könne.

Leerstand, Untervermietung und die Grenzen des Rechts

Spekulativer Leerstand spielt in der Praxis der Vorwärts kaum eine Rolle. Vorübergehend stehen Wohnungen etwa wegen Sanierungen, Baumaßnahmen oder eines Mieterwechsels leer. Zunehmend problematisch sei dagegen der Missbrauch günstiger Mietverträge durch gewinnorientierte Untervermietung.

In einem Fall wurde eine Vier-Zimmer-Wohnung für rund 600 Euro warm gemietet. Der Mieter zog nicht selbst ein, sondern vermietete die Zimmer für jeweils etwa 500 Euro an Studenten weiter. Die Vorwärts kündigte das Mietverhältnis und erhielt die Wohnung erst nach längeren Streitigkeiten zurück. Auch vorgetäuschte Einzüge von Angehörigen können zum Problem werden: Ein Enkel zieht angeblich zur Pflege bei einer älteren Person ein, spekuliert tatsächlich aber auf den späteren Eintritt in den günstigen Mietvertrag.

Gegen Airbnb-Vermietung, illegale Untervermietung und ähnliche Fälle sind die rechtlichen Möglichkeiten grundsätzlich vorhanden. Schwieriger ist die schnelle und wirksame Durchsetzung. An der grundsätzlichen Wohnungsfrage ändern diese Maßnahmen laut Wünsche trotzdem nichts.

Berlin kann Weltmarktpreise für Baustoffe und Zinsen nicht steuern, wohl aber Grundstückspreise, Genehmigungsverfahren, Baurecht und technische Anforderungen. Investitionen sollten nach ihrem gesamten Nutzen über die Nutzungsdauer bewertet werden. Eine teure Maßnahme kann sich etwa durch langfristige Versorgungssicherheit lohnen.

Bei energetischen Standards müsse stärker das Gesamtsystem betrachtet werden. Früher stand vor allem im Mittelpunkt, die Wärme im Winter im Gebäude zu halten. Wegen zunehmender Sommerhitze gewinnt der Schutz vor Überhitzung an Bedeutung. Gebäude sollten nicht auf eine einzige Kennzahl oder nur auf ein Klimaproblem optimiert werden.

Für Neubauten müssen Grundstück, Baukosten, Finanzierung, Bewirtschaftung und spätere Instandhaltung gemeinsam betrachtet werden. Eine politisch gewünschte Miete ist noch