Für die Lidl-Filiale an der Warburger Straße in Paderborn steht ein kompletter Neustart an: Das bestehende Gebäude wird abgerissen und durch einen eingeschossigen Neubau ersetzt. Der letzte Verkaufstag im bisherigen Markt ist Samstag, 10. Oktober. Danach bleibt der Standort voraussichtlich ein halbes Jahr geschlossen.

Geplant ist eine deutlich größere Verkaufsfläche. Sie soll von bisher 800 auf künftig 1.400 Quadratmeter wachsen. In einer anderen Planungsangabe ist von 1.370 Quadratmetern die Rede. Mehr Raum ist vor allem für Obst und Gemüse, Backwaren, Frischfleisch und Molkereiprodukte vorgesehen. Dazu kommen Selbstbedienungskassen, bei Lidl „Scan&Go“ genannt.

Neubau mit Wärmepumpen und Gründach

Lidl hält das bestehende Gebäude für nicht mehr zeitgemäß und will die Filiale nach dem neuesten Filialkonzept errichten. Vorgesehen sind Wärmepumpen mit natürlichen Kältemitteln, eine bedarfsgeführte Gebäudesteuerung und die Nutzung der Abwärme aus den Kühlregalen für den Heizkreislauf. Auf dem Dach soll eine Fotovoltaikanlage entstehen, außerdem ist ein Gründach mit Fassadenbegrünung geplant.

Nach aktuellem Planungsstand soll die neue Filiale im Frühjahr 2027 eröffnen. Bis dahin muss allerdings noch einiges sortiert werden. Der Ausschuss für Stadtentwicklung befürwortete den Neubau grundsätzlich. Weil sich das Vorhaben noch in einem frühen Planungsstadium befindet, stimmten die Mitglieder einstimmig für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans für das Grundstück nahe der B64-Abfahrt.

Fast zehn Jahre Planung – und kein Obergeschoss

Das Projekt zieht sich schon lange. Lidl reichte im März 2018 einen Antrag bei der Stadt Paderborn ein. Anschließend bat die Stadt darum, eine Aufstockung des Gebäudes zu prüfen. Über dem Lebensmittelmarkt hätten möglicherweise Büroräume entstehen können, etwa für die benachbarte Universität Paderborn. Die Universität hatte damals Bedarf an Seminarräumen genannt, und laut Stadtverwaltung liefen bereits Mietvertragsverhandlungen.

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Daraus wurde nichts. Laut einer Verwaltungsvorlage von 2023 wurde das Vorhaben wegen gestiegener Baupreise und sinkender Studierendenzahlen nicht weiterverfolgt. Auch andere Nutzungen im Obergeschoss kamen nicht zustande. Die Linksfraktion forderte später zusätzlich Wohnungen. Die Stadtverwaltung empfahl das jedoch nicht: Das Grundstück liegt am Rand eines bestehenden Gewerbegebietes, dort sei Wohnnutzung nicht zulässig beziehungsweise nicht realisierbar.

Im Ausschuss wurde bedauert, dass damit auch keine zusätzliche Reduzierung des Flächenverbrauchs erreicht werden kann. Der neue Lidl wird deshalb ebenerdig gebaut – ohne Büros, Seminarräume oder Wohnungen darüber.

Warum die Größe planungsrechtlich zählt

Mit mehr als 800 Quadratmetern Verkaufsfläche fällt ein Lebensmittelmarkt in den Bereich der großflächigen Einzelhandelsvorhaben. Grundlage für die planungsrechtliche Beurteilung ist weiterhin § 11 Abs. 3 BauNVO. Außerhalb von Kerngebieten dürfen solche Märkte grundsätzlich nur in speziell festgesetzten Sondergebieten zugelassen werden, wenn sie sich nicht nur unwesentlich auswirken können.

Geprüft werden dabei unter anderem schädliche Umwelteinwirkungen, Folgen für Infrastruktur und Verkehr, mögliche Beeinträchtigungen der verbrauchernahen Versorgung und zentraler Versorgungsbereiche sowie Veränderungen des Orts- und Landschaftsbildes und des Naturhaushalts. Nach § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO wird grundsätzlich vermutet, dass solche negativen Auswirkungen vorliegen, wenn ein Vorhaben mehr als 1.200 Quadratmeter Geschossfläche aufweist.

Diese Vermutung kann nach § 11 Abs. 3 Satz 4 BauNVO widerlegt werden. Dafür muss im Einzelfall erkennbar sein, dass Auswirkungen bereits unterhalb von 1.200 Quadratmetern Geschossfläche eintreten oder trotz einer Überschreitung dieser Marke ausbleiben. Entscheidend sind die Gemeinde- und Ortsteilstruktur, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung und das Warenangebot des jeweiligen Betriebs.

Eine Arbeitsgruppe der Bundesregierung empfahl 2002, bei großflächigen Lebensmittelmärkten oberhalb von 1.200 Quadratmetern eine typisierende Einzelfallprüfung vorzunehmen. Negative Auswirkungen auf Versorgung und Verkehr können demnach regelmäßig ausgeschlossen werden, wenn der Non-Food-Anteil weniger als zehn Prozent der Verkaufsfläche beträgt, der Standort verbrauchernah und städtebaulich integriert ist und das zusätzliche Verkehrsaufkommen verträglich bleibt.

Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diesen Ansatz in den Beschlüssen beziehungsweise Urteilen vom 22. April 2004 (4 B 29.04) und 24. November 2005 (4 C 10.04). Nach Auffassung des Gerichts dürfen die Erfahrungswerte typisierend berücksichtigt werden; eine zusätzliche Anhebung der Schwelle zur Großflächigkeit sei rechtlich nicht erforderlich.

Die schwierige Frage der Integration

In der Praxis wird die Möglichkeit zur Widerlegung der Regelvermutung allerdings längst nicht überall genutzt. Obwohl mehrere Bundesländer diese Vorgehensweise in Einzelhandelserlassen empfehlen, wenden zahlreiche Bauaufsichtsbehörden und Bauleitplaner sie nicht an. Eine DIFU-Studie nennt dafür deutliche Zahlen: Etwa 46 Prozent der Befragten nutzten den Prüfungsansatz bei Lebensmitteldiscountern nicht, bei Lebensmittelvollsortimentern waren es gut 58 Prozent.

Als Gründe gelten die empfundene Komplexität, der Prüfungsaufwand und Unsicherheiten bei den abstrakten Kriterien. Besonders knifflig ist die Frage, ob ein Standort städtebaulich integriert ist – vor allem außerhalb klar abgegrenzter Zentren. Gerade dieses Kriterium spielt bei großflächigen Lebensmittelmärkten eine zentrale Rolle.

Als praktikabel gilt die Prüfung insbesondere bei Märkten mit 800 bis 1.500 Quadratmetern Verkaufsfläche, durchschnittlich also etwa 1.200 Quadratmetern, wenn sie an städtebaulich integrierten Standorten liegen. Gemeint sind vor allem zentrale Versorgungsbereiche oder ausnahmsweise integrierte Nahversorgungslagen außerhalb von Zentren. Solche Bereiche sollten aus kommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten eindeutig hervorgehen. Fehlen diese Konzepte, kommt es auf die tatsächlich vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche an.

Auch ohne kommunales Konzept kann die Regelvermutung widerlegt werden, wenn ein Standort eindeutig städtebaulich integriert ist. In Grenzfällen erleichtert ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept den Nachweis. Viele Kommunen halten die Vermutungsregelung trotzdem für kompliziert. Empfohlen wird deshalb, gemeinsam mit Einzelhandelsverbänden sowie Industrie- und Handelskammern lokale Einzelhandels- und Zentrenkonzepte aufzustellen und regelmäßig fortzuschreiben.

Bei großflächigen Lebensmittelmärkten an städtebaulich integrierten Standorten sollen Bauaufsichtsbehörden die Regelvermutung negativer Auswirkungen als widerlegt ansehen, wenn die genannten Voraussetzungen erfüllt sind. Danach werden die konkreten Auswirkungen des jeweiligen Projekts einzeln geprüft. Der Lebensmitteleinzelhandel soll seine Standortwahl auf städtebaulich integrierte Bereiche konzentrieren, besonders auf zentrale Versorgungsbereiche.

Der Handelsverband Deutschland misst § 11 Abs. 3 BauNVO Bedeutung für den Schutz zentraler Versorgungsbereiche, die verbrauchernahe Versorgung und die Innenentwicklung bei. Er befürwortet die bisherigen Schwellenwerte: 800 Quadratmeter Verkaufsfläche als Grenze zur Großflächigkeit und 1.200 Quadratmeter Geschossfläche für die Regelvermutung. Eine Anhebung dieser Schwellenwerte lehnt der Verband ab.