Wer in Bonn eine Wohnung sucht, landet schnell bei einer unangenehmen Rechnung: Neubauten sind in der Regel deutlich teurer als Bestandswohnungen. Höhere Bau- und Kaufnebenkosten spielen dabei ebenso eine Rolle wie das knappe Bauland. In derselben Lage können zwischen „frisch vom Bauträger“ und „schon einmal bewohnt“ enorme Summen liegen.

Der Postbank-Wohnatlas, erstellt vom Hamburgischen Weltwirtschafts-Institut (HWWI), beziffert den Neubau-Aufpreis in 49 von 400 untersuchten deutschen Regionen auf mindestens 2.570 Euro pro Quadratmeter. Bei einer modellhaften Wohnung mit 70 Quadratmetern sind das mindestens 180.000 Euro Mehrkosten. Für Wohnungssuchende, die ohnehin jeden Euro zweimal umdrehen, ist das kein kleiner Unterschied.

Wo der Abstand besonders groß ist

Die größten Differenzen im mittleren Preissegment finden sich im Landkreis Miesbach mit knapp 423.000 Euro, in Garmisch-Partenkirchen mit etwas mehr als 373.000 Euro und in Erlangen mit rund 307.000 Euro – jeweils hochgerechnet auf 70 Quadratmeter. In 43 Kreisen und kreisfreien Städten bleibt der durchschnittliche Aufpreis dagegen bei höchstens 100.000 Euro.

Krefeld weist unter den NRW-Städten den größten Abstand zwischen Neu- und Bestandswohnungen auf und liegt bundesweit auf Platz sechs. Eine Bestandswohnung kostet dort durchschnittlich 2.333 Euro pro Quadratmeter, ein Neubau rund 6.000 Euro. Für 70 Quadratmeter ergibt sich daraus ein Aufpreis von knapp 257.000 Euro.

Die Studie vergleicht im mittleren Preissegment die jeweiligen Medianpreise: 50 Prozent der Angebote liegen darüber, 50 Prozent darunter. Im oberen Preissegment werden dagegen die jeweils teuersten zehn Prozent der Neu- und Bestandswohnungen betrachtet. Dort fallen die durchschnittlichen Neubau-Aufschläge niedriger aus als im mittleren Segment.

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Weitere durchschnittliche Aufpreise im mittleren Segment: In Bonn sind es 216.000 Euro, in Düsseldorf etwas mehr als 200.000 Euro. Köln und Münster liegen jeweils deutlich unter 200.000 Euro. Dass die Abstände dort geringer ausfallen, hängt auch damit zusammen, dass Bestandswohnungen in Köln, Münster und Düsseldorf teurer sind als in Krefeld. Im Vorjahresvergleich lag Düsseldorf mit einem Preisunterschied von 240.000 Euro noch deutlich vorn.

Eine weitere Auswertung zeigt für 86 Regionen mit den höchsten Preisunterschieden, dass eine neu errichtete 70-Quadratmeter-Wohnung durchschnittlich mindestens 157.500 Euro mehr kostet als eine vergleichbare Bestandswohnung – mindestens 2.250 Euro pro Quadratmeter Aufschlag. An der Spitze stehen der Landkreis Miesbach in Bayern mit 635.896 Euro, der Landkreis Zwickau mit 439.993 Euro und der Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit 355.825 Euro.

Unter den zehn Regionen mit den höchsten Aufschlägen liegen drei der sieben größten deutschen Metropolregionen: Stuttgart kommt auf 343.652 Euro und Platz fünf, Düsseldorf auf 333.698 Euro und Platz sieben, München auf 308.963 Euro und Platz zehn. Im oberen Preissegment kostet ein Neubau im Landkreis Nordfriesland 343.599 Euro mehr als eine Bestandswohnung – Platz sechs.

Teuer heißt nicht automatisch besser

Beim Bestand lässt sich vor dem Kauf immerhin sehen, womit man es zu tun hat: Raumaufteilung, Lichtverhältnisse und Lärm sind keine bloßen Versprechen auf einem Grundriss. Fachleute können außerdem mögliche Mängel an Bausubstanz, Elektroinstallation und Dämmung bewerten. Bei einem Neubau ist die spätere Raumwirkung während der Bauphase deutlich schwerer einzuschätzen; auf dem Papier wirkt manches großzügiger als später zwischen frisch gestrichenen Wänden.

Neubauten haben dafür bei geringen Preisunterschieden einen klaren Trumpf: Meist sind sie energieeffizienter gebaut. Das kann angesichts steigender Lebenshaltungs- und Wohnnebenkosten langfristig entlasten. In der Regel fallen zunächst auch keine größeren Sanierungskosten an. Bei älteren Häusern können Dach, Heizung oder Fenster später hohe Rechnungen verursachen, teilweise im fünfstelligen Bereich.

Für die Entscheidung zählt daher nicht allein der Kaufpreis. Entscheidend ist, ob die erwarteten Sanierungskosten einer Bestandswohnung am Ende höher ausfallen als der Aufpreis für einen Neubau. Typischerweise kosten Neubauten 20 bis 40 Prozent mehr pro Quadratmeter als vergleichbare Bestandsimmobilien in derselben Lage. Gestiegene Material-, Energie- und Regulierungskosten haben diese Lücke zusätzlich vergrößert.

Im Vergleich werden die Unterschiede schnell konkret: Beim Neubau ist der Kaufpreis pro Quadratmeter höher, die sofortige Instandhaltung meist nicht nötig und die Energieeffizienz in der Regel sehr gut. Bestandsobjekte sind günstiger, benötigen aber häufig Modernisierungen und energetische Maßnahmen. Für Kaufnebenkosten werden allgemein 8 bis 12 Prozent genannt; beim Neubau können auf den Neubaustandard zusätzliche Mehrwertsteueranteile entfallen.

Neue Gebäude erfüllen mindestens den EH-55-Standard, viele geförderte Neubauten erreichen EH 40. Laut der vorliegenden Einordnung können die Heizkosten 30 bis 60 Prozent unter denen vergleichbarer Bestandsgebäude liegen. Ein Beispiel: Ein 120-Quadratmeter-Bestandshaus aus dem Baujahr 1990 verursacht etwa 2.400 Euro Heizkosten jährlich, ein EH-40-Neubau etwa 800 Euro. Die Differenz von 1.600 Euro pro Jahr entspricht über 25 Jahre und bei vier Prozent Diskontierung einem Barwert von ungefähr 40.000 Euro.

Förderung, Gewährleistung und die Tücken des Bestands

Ein Neubau bringt meist moderne Ausstattung mit: Fußbodenheizung, Tiefgarage, Aufzug und barrierefreier Zugang gehören häufig dazu. Außerdem besteht eine fünfjährige Neubau-Gewährleistung nach BGB. Typische Altlasten wie Schimmel, marode Leitungen oder Asbest sind in der Regel kein Thema. In den ersten zehn bis 15 Jahren ist der Wartungsaufwand meist deutlich geringer als bei einem gleichaltrigen Bestandsobjekt; größere Sanierungen können oft zehn bis 30 Jahre ausbleiben.

Fördermöglichkeiten gibt es unter anderem über die KfW-Programme „Klimafreundlicher Neubau“ 297/298 und „Wohneigentum für Familien“ 300. Seit März 2023 bestehen diese Neubauförderungen ausschließlich aus zinsverbilligten Darlehen, Tilgungszuschüsse gibt es dort nicht. Für Sanierungen kann die BEG-Förderung bei Einzelmaßnahmen bis zu 20 Prozent der Kosten als Zuschuss übernehmen.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie sollten die GEG-Pflichten nicht zwischen Exposé und Notartermin verschwinden. Alte Öl- oder Gasheizungen dürfen zunächst weiter betrieben werden, müssen aber nach einem Defekt oder bei Überschreitung der zulässigen Betriebsdauer ersetzt werden. Heizungen aus der Zeit vor 1991 sind grundsätzlich nach 30 Jahren Betriebsdauer auszutauschen, sofern keine Ausnahme greift.

Nicht begehbare oberste Geschossdecken müssen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentümerwechsel gedämmt werden (§ 47 GEG). Der Kauf allein löst keine allgemeine Heizungsprüfung aus. Eine Heizungsprüfung und -optimierung nach § 60b GEG gilt bei Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten und Gasheizung; für ältere Anlagen läuft die Frist spätestens bis 30. September 2027. Ein hydraulischer Abgleich nach § 60c GEG ist beim Einbau einer neuen Heizung erforderlich.

Vor Abschluss des Kaufvertrags muss der Verkäufer einen gültigen Energieausweis vorlegen. Die Energieeffizienzklassen F, G und H können auf hohe Sanierungskosten hinweisen. Ein Sanierungsstau kann bei Bestandsimmobilien etwa 200 bis 800 Euro pro Quadratmeter ausmachen – etwa für Heizung, Dämmung und Fenster. Da wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen rasch ein Projekt mit Staub, Handwerkerterminen und einer Rechnung, die länger ist als der Küchentisch.

Wenn Neubauten an der Küste günstiger sind

Es gibt Ausnahmen vom allgemeinen Trend. In Nordfriesland, zu dem unter anderem Sylt gehört, sind Neubauten teilweise günstiger als Bestandswohnungen. Eine Neubauwohnung kostet dort im Median allerdings mehr als 7.000 Euro pro Quadratmeter. Käufer brauchen daher meist eine hohe Kreditwürdigkeit und viel Eigenkapital. Liegt die Wohnung in Meernähe oder im Zentrum, kommen trotz des ohnehin hohen Preisniveaus zusätzliche Aufschläge hinzu.

Im oberen Preissegment sind Neubauten in sechs Küstenregionen durchschnittlich günstiger als Bestandswohnungen: In der Stadt Rostock beträgt der Vorteil 62.910 Euro, im Landkreis Rostock 77.