Berlins Wohnungsfrage: Studie favorisiert Vergesellschaftung über landeseigene Unternehmen

Wie Berlin mit seinen großen privaten Wohnungsunternehmen umgehen soll, ist auch im Herbst 2026 offen. An der Uni Duisburg-Essen richtet sich der Blick deshalb auf eine neue Studie von Sebastian Dullien, Patrick Kaczmarczyk, Tom Krebs und Achim Truger. Die Forscher der gewerkschaftsnahen Hans-Böckler-Stiftung haben untersucht, wie eine Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen praktisch aussehen könnte.

Der Ausgangspunkt bleibt der Berliner Volksentscheid vom September 2021: Eine Mehrheit der Bevölkerung sprach sich damals für die Vergesellschaftung großer Immobilienkonzerne aus. Nach dem Wahlerfolg der Linken bei der Abgeordnetenhauswahl sind die Pläne wahrscheinlicher geworden. Die Linke will mit diesem Ziel in Koalitionsgespräche gehen. Laut vorläufigem Ergebnis wurde sie mit 25,7 Prozent stärkste Kraft; rechnerisch wäre eine Koalition mit SPD und Grünen möglich. Ob sie tatsächlich zustande kommt, ist offen. Erst danach könnte der Gesetzgebungsprozess beginnen.

Drei Modelle, ein Favorit

Die Studie skizziert drei Wege. Berlin könnte eine neue Anstalt des öffentlichen Rechts gründen und ihr die Wohnungen übertragen. Möglich wäre auch, dass die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen die Bestände übernehmen. Als dritte Variante nennen die Forscher eine Anstalt des öffentlichen Rechts, in die die sechs Landesunternehmen integriert werden und über die sie die Wohnungen übernehmen.

Favorisiert wird die Übernahme durch die bestehenden landeseigenen Unternehmen. Sie bewirtschaften bereits mehrere Hunderttausend Wohnungen, vorhandene Strukturen könnten also genutzt werden. Nach Einschätzung der Forscher ließen sich damit rechtliche, finanzielle und organisatorische Risiken am besten begrenzen. Außerdem sei die Gefahr geringer, dass Ausgaben und Schulden der Wohnungsunternehmen dem staatlichen Sektor zugerechnet werden.

Eine neu gegründete Anstalt wäre organisatorisch komplexer. Ihre Verschuldung könnte nach den Regeln des Statistikamts Eurostat dem Staatssektor zugerechnet werden. Dann würde die für den Wohnungskauf notwendige Verschuldung möglicherweise zum deutschen Schuldenstand zählen – im Extremfall drohte laut Studie sogar ein Verstoß gegen die europäischen Fiskalregeln.

Die Linke verfolgt dagegen das Modell einer Anstalt öffentlichen Rechts, die Kredite aufnimmt, Wohnungsbestände kauft und anschließend verwaltet. Dafür müsste zusätzlich Personal aufgebaut und festgelegt werden, welche Wohnungen konkret betroffen sind. Vorgesehen ist außerdem ein Rätesystem zur Leitung der Anstalt. Rund 240.000 Wohnungen könnten so in Landesbesitz übergehen, betroffen wären voraussichtlich etwa acht Konzerne mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin.

13,5 oder 36 Milliarden Euro?

Ökonomisch und haushaltspolitisch halten Dullien, Kaczmarczyk, Krebs und Truger die Vergesellschaftung für tragbar. Für die Übertragung von 210.000 Berliner Wohnungen in Gemeineigentum veranschlagen sie rund 13,5 Milliarden Euro Entschädigung. Diese Summe könne möglicherweise ohne Kürzungen im Berliner Landeshaushalt finanziert werden. Andere Schätzungen liegen allerdings deutlich höher.

Der Rechnungshof Berlin nennt bei einer Entschädigung auf Basis des Verkehrswerts Gesamtkosten von rund 36 Milliarden Euro. Zusätzlich rechnet er in den ersten zehn Jahren mit jährlichen Zuschüssen zwischen 700 Millionen und 1 Milliarde Euro. Der Berliner Jahreshaushalt beträgt derzeit 45 Milliarden Euro, das Land ist mit 68 Milliarden Euro verschuldet. Zum Vergleich: Die Berliner Schulbauoffensive ist mit rund 5,5 Milliarden Euro veranschlagt. Die genannten Entschädigungskosten wären damit mehr als sechsmal so hoch.

Finanziert werden soll der Kauf vor allem über Kredite. Für diese Kredite müsste das Land bürgen. Wenn die Anstalt bei der Rückzahlung Probleme bekäme, könnten am Ende möglicherweise die Steuerzahler einspringen. Bei einem Kauf zum Marktpreis hält der DIW-Wohnungsmarktforscher Konstantin Kholodilin sogar Mieterhöhungen für möglich, weil die hohen Kredite finanziert werden müssten.

Genau hier liegt der politische und rechtliche Zankapfel: Die Linke hält eine Entschädigung deutlich unter dem Marktwert für möglich. Der Landesrechnungshof sieht das kritisch, weil Unternehmen dadurch Milliarden an Vermögenswerten verlieren könnten. Eine solche Abweichung würde laut Rechnungshof deutlich von der bisherigen Rechtsprechung abweichen. Letztlich müssten Gerichte über Zulässigkeit und Höhe der Entschädigung entscheiden.

Wohnungen, Mieten, Wirkung

Eine Vergesellschaftung würde den Mangel an bezahlbaren Wohnungen ohne zusätzlichen Neubau nicht beheben. Als ergänzende Maßnahme könnte sie aber die Bezahlbarkeit von Mieten verbessern. In den landeseigenen Wohnungsunternehmen liegen die durchschnittlichen Mieten bereits deutlich unter denen privater Anbieter.

Durch die Übernahme könnte der Anteil öffentlicher Wohnungen in Berlin von derzeit rund 20 auf mehr als 30 Prozent steigen. Die Linke erwartet, dass niedrigere Mieten in den übernommenen Beständen auch auf den übrigen Mietmarkt ausstrahlen, etwa durch einen sinkenden Mietspiegel in bestimmten Bezirken. Ob das reicht, hängt laut Landesrechnungshof entscheidend von der Entschädigungshöhe ab: Eine deutliche Mietsenkung würde eine sehr niedrige Entschädigung voraussetzen – und je stärker diese vom Verkehrswert abweicht, desto größer wäre das rechtliche Risiko.

Der Mietendeckel von 2020, der Mietsteigerungen begrenzen sollte, wurde vom Verfassungsgericht aufgehoben. Als Alternativen gelten mehr öffentlicher Wohnungsbau und eine stärkere Unterstützung von Wohnungsgenossenschaften. Kholodilin hält Neubau und eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbestands für einfacher umsetzbar. Auch Vonovia-Chef Luka Mucic sieht bessere Rahmenbedingungen für mehr Neubau als sinnvollere Lösung.

Volksbegehren mit langem Anlauf

Das politische Verfahren für ein Rahmengesetz stagniert derzeit. Die Initiative bereitet einen Antrag auf ein Volksbegehren für einen rechtlich bindenden Volksentscheid vor. Nach dem offiziellen Start hätte sie höchstens sechs Monate Zeit, 20.000 Unterschriften für den Antrag auf Einleitung des Volksbegehrens zu sammeln. Für die anschließende Hauptphase gilt eine Frist von vier Monaten.

Wegen behördlicher Prüfungs- und Vorbereitungszeiten von geschätzten 18 Monaten nach Antragstellung würde ein Volksentscheid bei erfolgreichem Volksbegehren voraussichtlich erst deutlich nach der Wahl zum Berliner Abgeordnetenhaus im September 2026 stattfinden. Das Verfahren läuft auf Landesebene zunächst weiter, obwohl sich im Koalitionsausschuss die Spitzen von Union und SPD darauf verständigten, Vergesellschaftungen großer privater Mietwohnungsbestände auf Landesebene künftig zu verhindern.

Geplant ist ein Bundesgesetz, das Vergesellschaftungsgesetze der Länder zur Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände ausschließt. Bundeskanzler und CDU-Chef Friedrich Merz bekräftigte die Pläne für ein solches Verbot. Er wolle internationalen Investoren signalisieren, dass es in Deutschland keine Enteignungen privaten Eigentums gebe. Die betroffenen Unternehmen dürften gegen eine Vergesellschaftung klagen; rechtlich bleibt die Umsetzung damit unsicher.

Die Befürworter berufen sich auf Artikel 14 und 15 des Grundgesetzes. Artikel 15 erlaubt grundsätzlich, Grund und Boden sowie Produktionsmittel durch Gesetz in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Nach dem Berliner Volksentscheid prüfte eine Expertenkommission die Verfassungsmäßigkeit und kam zu dem Ergebnis, dass ein Vergesellschaftungsgesetz grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Was daraus praktisch wird, dürfte trotzdem noch einige Aktenordner füllen.