Frankfurter Gericht kippt verlängerte Mietpreisbremse wegen veralteter Daten
Am Uni-Campus in Frankfurt dürfte die Nachricht heute bei vielen auf wenig Begeisterung stoßen: Das Landgericht Frankfurt am Main hält die Verlängerung der hessischen Mietpreisbremse um ein Jahr für unwirksam. Die Entscheidung wurde am 6. November 2026 im Deutschlandfunk bekannt gemacht.
Der Grund liegt nach Auffassung des Gerichts in der Begründung der Landesregierung. Für die Verlängerung seien veraltete Daten verwendet worden, obwohl der Bundesgesetzgeber für die Ausweisung angespannter Wohnungsmärkte zeitnah erhobenes Datenmaterial verlangt. Das Landgericht bestätigte damit ein Urteil des Amtsgerichts.
410 Euro Unterschied im Bahnhofsviertel
Auslöser des Rechtsstreits war die Klage einer Mieterin aus dem Frankfurter Bahnhofsviertel. Ihre Nettokaltmiete betrug 1.450 Euro im Monat. Im Frankfurter Mietspiegel waren für die Wohnung rund 1.040 Euro als Vergleichsmiete ausgewiesen – eine Differenz von etwa 410 Euro monatlich.
Die Frau verlangte von ihren Vermietern die Rückerstattung der ihrer Ansicht nach zu viel gezahlten Beträge. Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 hatte sie vor Gericht Erfolg. Für Rückzahlungen von Dezember 2025 bis August 2026 scheiterte ihre Klage jedoch: Nach Auffassung des Gerichts kann sie sich in diesem Zeitraum nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung berufen. Für die Zeit ab Dezember 2025 blieb ihr damit der Rückgriff auf die Mietpreisbremse versperrt.
Die hessische Mieterschutzverordnung aus dem Jahr 2020 hatte 49 Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen. Bei einer Wiedervermietung durfte die Miete dort höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausgenommen sind nach Bundesrecht Erstvermietungen von Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt wurden, sowie Wohnungen nach umfassender Modernisierung.
Alte Verordnung, neue Unsicherheit
Ursprünglich war die Verordnung auf fünf Jahre befristet und lief im November 2025 aus. Hessen verlängerte sie anschließend um ein Jahr bis einschließlich November 2026. Genau diese Verlängerung erklärte das Landgericht wegen des Begründungsmangels für nichtig.
Das Urteil gilt zunächst nur für die Parteien dieses konkreten Rechtsstreits. Nach Angaben einer Gerichtssprecherin kann es aber als Präzedenzfall dienen. Rechtskräftig ist die Entscheidung noch nicht; eine Revision zum Bundesgerichtshof ist möglich.
Die Landesregierung arbeitet derweil bereits an einer neuen Regelung. Im September legte sie einen Entwurf für eine neue Mieterschutzverordnung vor. Darin sollen 71 Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden – statt der bisherigen 49. Einige Kommunen kämen neu hinzu, andere würden aus der Liste herausfallen. Für Mieterinnen und Mieter bleibt das vorerst eine ziemlich unübersichtliche Angelegenheit.
Was die Mietpreisbremse eigentlich begrenzt
Rechtsgrundlage für die Ausweisung angespannter Gebiete durch die Länder ist § 556d Absatz 2 BGB. Die Länder dürfen solche Gebiete für höchstens fünf Jahre per Rechtsverordnung bestimmen. Erfasst werden können einzelne Gemeinden oder Gemeindeteile, in der Praxis weisen die Länder meist ganze Gemeinden aus.
Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Eine bereits zulässig vereinbarte Miete darf bei einer erneuten Vermietung weiterhin verlangt werden. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung ausgenommen.
Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Daneben gibt es die abgesenkte Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse: Mieten dürfen grundsätzlich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. In besonders ausgewiesenen Gebieten können die Länder diese Grenze auf 15 Prozent absenken. Beide Instrumente wurden zuletzt durch Länderverordnungen deutlich ausgeweitet.
Der Hintergrund ist auf dem Papier trocken, im Alltag aber spürbar: steigende Angebots- und Bestandsmieten, hohe Nachfrage bei knappem Wohnungsangebot, gestiegene Baukosten und geringe Neubautätigkeit. Gerade in Städten wie Frankfurt wird die Wohnungssuche damit schnell zur Geduldsprobe – und der Mietspiegel zum entscheidenden Blatt Papier.
Bundesweit ein Flickenteppich
Anfang 2026 erfassen Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze einen großen Teil der größeren Städte und Verdichtungsräume. Durch neue Verordnungen sind einzelne Städte, darunter Trier und Mannheim, nicht mehr erfasst. Niedersachsen weitete den Geltungsbereich im Januar 2025 erheblich aus, Nordrhein-Westfalen folgte im März 2025. Rheinland-Pfalz beschloss im Oktober 2025 eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung, durch die die Mietpreisbremse in weiteren Gemeinden gilt.
Auch andere Länder haben ihre Gebietskulissen verändert. In Baden-Württemberg umfasst sie seit Anfang 2026 insgesamt 130 Städte und Gemeinden; 2020 waren es 89. 84 Gemeinden wurden neu aufgenommen, 46 blieben im Geltungsbereich, 43 schieden aus. In Bayern gilt die Mieterschutzverordnung seit dem 1. Januar 2026 in 285 statt zuvor 208 Gemeinden. Rund 100 Gemeinden kamen hinzu, 23 schieden aus; Schwerpunkt der Ausweitung sind der Großraum München und das Bayerische Oberland.
Brandenburg führt seit Anfang Januar 2026 eine neue Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenverordnung. Sie gilt in 36 statt zuvor 19 Gemeinden.
Nach Auswertungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung vom Januar 2026 gibt es bundesweit in 814 Gemeinden Mietpreisbrems- und/oder Kappungsgrenzenverordnungen. In 681 Gemeinden gelten beide Instrumente, in 62 Gemeinden ausschließlich die abgesenkte Kappungsgrenze und in 71 Gemeinden ausschließlich die Mietpreisbremse. 14 der 16 Bundesländer weisen Gebiete aus; Saarland und Sachsen-Anhalt machen davon keinen Gebrauch.
Schwerpunkte liegen in den Stadtstaaten sowie in Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen. In den Stadtstaaten gelten beide Instrumente grundsätzlich flächendeckend, Ausnahme ist Bremerhaven. Schleswig-Holstein hat die abgesenkte Kappungsgrenze, nicht aber die Mietpreisbremse. In Rheinland-Pfalz gilt die Mietpreisbremse in 70 Gemeinden, in 29 davon zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze.
Rund 32 Millionen Menschen leben in Gebieten mit mindestens einem der beiden Instrumente. Das entspricht 39 Prozent der deutschen Bevölkerung. Die meisten Menschen in Gebieten mit beiden Verordnungen leben in Bayern, 6,26 Millionen, und Nordrhein-Westfalen, 6,17 Millionen. Bezogen auf die jeweilige Landesbevölkerung reichen die Anteile von 100 Prozent in Hamburg und Berlin über 83 Prozent in Bremen und 47 Prozent in Bayern bis zu 45 Prozent in Schleswig-Holstein – dort mit abgesenkter Kappungsgrenze. In Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Brandenburg leben 32 bis 38 Prozent der jeweiligen Bevölkerung in Gebieten mit beiden Regelungen.
Die Zahlen zeigen außerdem, dass das Instrument nicht nur für Metropolen gedacht ist: 94 Prozent der erfassten Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner, 71 Prozent sogar weniger als 20.000. Nur 51 erfasste Städte erreichen mindestens 100.000 Einwohner. Nach Einwohnerzahl leben allerdings 64 Prozent der erreichten Bevölkerung in Städten dieser Größe.
Die Mietpreisbremse gilt derzeit in 752 Gemeinden. In 681 davon greift zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze, in 71 ausschließlich die Mietpreisbremse. Damit liegen 6,9 Prozent der knapp 11.000 deutschen Gemeinden in ihrem Geltungsbereich. 93 Prozent dieser 752 Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner.
Rund 30,9 Millionen Menschen leben in Gebieten mit Mietpreisbremse, also 37 Prozent der Gesamtbevölkerung. Davon wohnen 20,3 Millionen Menschen in 49 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern. Von den 752 Gemeinden verfügen 205 über einen Mietspiegel, darunter 124 über einen qualifizierten Mietspiegel. Von 80 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern haben 49 eine Mietpreisbremse; in allen diesen 49 Städten gibt es einen Mietspiegel, in 38 Fällen einen qualifizierten.