In Hamburg-Altona klafft an der Rückseite des Hauses Holstenstraße 195/197 noch immer eine offene Gebäudeseite. Wochen nach dem Teilabriss fehlt das angekündigte Gerüst mit Schutzplane. Für die früheren Bewohner ist das nicht bloß ein Ärgernis: Ihre zurückgelassenen Sachen könnten durch Regen nass werden, schimmeln und dauerhaft kaputtgehen.

„Wo bleibt das Gerüst?“, fragten die Mieter am 2. Oktober auf Instagram. Eigentlich sollte der Wetterschutz ab dem 18. September Wind und Wetter abhalten. Aufgestellt wurde er bislang nicht. Das Bezirksamt Altona steht nach Angaben seines Sprechers Mike Schlink regelmäßig mit der Eigentümerseite in Kontakt und hat ihr deutlich gesagt, dass der Umgang mit der Sicherung der Bausubstanz „nicht akzeptabel“ sei.

Evakuierung in wenigen Minuten

Die Vorgeschichte ist dramatisch genug: Das fünfstöckige Wohnhaus aus dem Jahr 1894 war wegen akuter Einsturzgefahr geräumt worden. Zunächst ging es um die Häuser 195 und 197, in denen insgesamt 14 Bewohnerinnen und Bewohner lebten. Sie hatten Risse in den Wänden entdeckt und die Feuerwehr alarmiert.

Statiker und Bausachverständige stellten massive Risse in tragenden Wänden sowie ein deutliches Absacken der Holzbalkendecken fest. Bei einer weiteren Überprüfung zeigte sich, dass das Mehrfamilienhaus nicht mehr abgestützt werden konnte. Ein Prüfstatiker stellte an einem Freitag zusätzliche Bewegungen fest; die Risse, die ganze Wände durchzogen, waren offenbar größer geworden.

Die Bewohner mussten innerhalb weniger Minuten raus. Persönliche Gegenstände blieben zurück. Beim kurzfristig erforderlichen Abriss des hinteren Gebäudeteils Mitte August stürzten einige Habseligkeiten mit dem Bauschutt in die Tiefe. Seitdem kämpfen die ehemaligen Mieter um die Bergung ihrer verbliebenen Sachen. Gleichzeitig fordern sie den Wiederaufbau des Gebäudes.

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Auch zwei Nachbarhäuser wurden inzwischen geräumt: Holstenstraße 191/193 und 199. Es bestand die Sorge, dass ein Einsturz auch diese Gebäude schwer beschädigen könnte. Die dort lebenden Menschen kamen vorübergehend bei Freunden, Familienangehörigen oder in Hotels unter. Nach dem Abriss soll geprüft werden, ob sie zurückkehren können. Für die Bewohnerinnen und Bewohner der Häuser 195 und 197 zeichnet sich dagegen voraussichtlich ein dauerhafter Verlust ihrer Wohnungen ab. Der Eigentümer hatte zunächst angekündigt, das Gebäude sanieren lassen zu wollen.

Jetzt steigt der Druck auf die Eigentümerseite

Bis zum 2. Oktober sollte die Eigentümerseite dem Bezirksamt erklären, warum das Wetterschutzgerüst weiterhin fehlt. Der Bezirk will den weiteren Ablauf nicht allein ihr überlassen. Der Eigentümer könnte offiziell und mit Frist zum Aufbau aufgefordert werden. Bleibt das erfolglos, droht laut Bezirksamt ein Zwangsgeld.

Der Anwalt des Eigentümers beantwortete eine Anfrage der MOPO nicht. Hinter der offenen Rückseite geht es derweil um sehr konkrete Dinge: Kleidung, Möbel, Unterlagen, Erinnerungsstücke. Regenwasser macht aus einer ohnehin schon bitteren Lage schnell einen Totalschaden.

Der Fall an der Holstenstraße zeigt außerdem, dass eine Einsturzgefahr rechtlich nicht erst dann beginnt, wenn ein Haus sichtbar zusammenbricht. Entscheidend ist eine konkrete Gefahr für die Standsicherheit und damit für Menschen, Sachen oder Nachbargrundstücke. Zunehmende Setzungs- oder breite Risse, Schiefstellungen, durchhängende Decken, Knack- oder Brechgeräusche, korrodierte Bewehrung oder Stahlträger und Abplatzungen an tragenden Bauteilen können Warnzeichen sein. Auch Unterspülungen, Brand- oder Explosionsschäden sowie Einwirkungen benachbarter Baugruben und Bauarbeiten kommen als Gefahrenquellen infrage.

Ein einzelner Riss bedeutet nicht automatisch Einsturzgefahr. Umgekehrt können Schäden an tragenden Konstruktionen äußerlich kaum auffallen. Bei breiten oder wachsenden Rissen, Verformungen oder beschädigten tragenden Bauteilen sollte die Nutzung eingeschränkt und fachlicher Rat eingeholt werden. Stark durchhängende Decken, Knackgeräusche, instabile Baugruben oder eine einsturzgefährdete Fassade verlangen mehr: raus aus dem Gefahrenbereich, absperren, Feuerwehr oder Bauaufsicht informieren.

Was Behörden anordnen können

Für Bestandsgebäude gelten dieselben Grundanforderungen an die Standsicherheit wie für neue oder veränderte Gebäude. Eigentümer und weitere Verantwortliche müssen Gefahren für Leben, Gesundheit und die öffentliche Sicherheit verhindern. Öffentlich-rechtlich sind dafür die Bauordnungen der Bundesländer maßgeblich.

Bauaufsichtsbehörden können Bereiche absperren, Gebäude räumen lassen, Nutzungen untersagen, Sicherungsmaßnahmen anordnen, statische Nachweise verlangen oder einen Teilabbruch beziehungsweise Abbruch anordnen. Bei akuter Gefahr sind auch die sofortige Vollziehung und eine Ersatzvornahme möglich. Wer eine sofort vollziehbare Anordnung bekommt, muss sie grundsätzlich befolgen; sonst können Zwangsgelder, Ersatzvornahme und weitere Kosten folgen.

Die Maßnahmen sollen nach Dringlichkeit, technischer Erforderlichkeit und Verhältnismäßigkeit abgestuft werden: Absperrung, Räumung, Sicherung, Nutzungsuntersagung, Sanierung oder Abbruch. Dass eine Behörde einschreitet, bedeutet allerdings nicht automatisch, dass damit auch die zivilrechtliche Verantwortung oder die endgültige Kostentragung geklärt ist. Der Adressat einer Verfügung muss wirtschaftlich nicht am Ende allein verantwortlich sein.

Als Ursachen kommen unter anderem Alterung, fehlende Instandhaltung, Umbauten, Wasser, Brand, Planungs- oder Ausführungsfehler sowie Nachbararbeiten infrage. Sanierungsstau kann Holzbalken schwächen, Pilz- oder Schädlingsbefall fördern und Stahlträger oder Beton schädigen. Eingriffe in tragende Wände, Deckendurchbrüche und Dachausbauten verändern möglicherweise die Lastabtragung. Bei Nachbarbaustellen zählen Baugruben, Unterfangungen, Grundwasserabsenkungen, Erschütterungen und Abrissarbeiten zu den heiklen Punkten.

Auch Starkregen, Rohrbrüche, Unterspülungen, Hangrutschungen sowie Schäden an Balkonen, Fassaden und Attiken können Gebäude gefährden. In Wohnungseigentümergemeinschaften gehören tragende Wände, Decken, Dächer, Fassaden und Fundamente regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Ein Streit über die Kosten darf notwendige Gefahrenabwehr nicht verzögern.

Mieter, Beweise und Kosten

Vermieter müssen die sichere Nutzbarkeit einer Wohnung gewährleisten, Prüfungen veranlassen, Gefahrenbereiche sichern und die Mieter informieren. Mieter müssen erkannte Schäden grundsätzlich unverzüglich melden, dürfen sich für Fotos oder andere Beweise aber nicht selbst in ein unsicheres Gebäudeteil begeben. Sinnvoll sind datierte Fotos und Videos, Rissprotokolle, Messwerte, Gutachten, Baupläne, Statiken, Genehmigungen, Sanierungsunterlagen, Schriftverkehr und behördliche Bescheide. Dazu kommen Rechnungen, Angebote, Zeugennamen und Gedächtnisprotokolle. Bei Nachbarbaustellen können Bautagebücher, Erschütterungsmessungen, Grundwasserprotokolle und Unterfangungsunterlagen wichtig werden.

Vor einem Abbruch oder einer Sanierung sollte geprüft werden, ob ein Gutachten oder ein selbständiges Beweisverfahren nötig ist. Der Wunsch nach Beweissicherung rechtfertigt aber niemals, einen unsicheren Gebäudeteil zu betreten. Gerade an der Holstenstraße ist das keine theoretische Warnung.

Bei objektiver Unsicherheit, einer Sperrung oder Nutzungsuntersagung kann für Mieter eine erhebliche oder vollständige Mietminderung in Betracht kommen. Auch Schadensersatz, Ersatzunterkunft, Umzugskosten oder eine außerordentliche Kündigung können relevant sein; das hängt unter anderem von Verantwortlichkeit, Anzeige und Umfang der Beeinträchtigung ab. Die Miete sollte trotzdem nicht vorschnell vollständig eingestellt werden, weil sonst Kündigungsrisiken entstehen können.

Zivilrechtlich können Verletzungen von Verkehrssicherungspflichten und Ansprüche nach § 836 BGB wegen des Einsturzes oder der Ablösung von Gebäudeteilen eine Rolle spielen. Eine Haftung besteht nicht automatisch und kann durch Nachweise entkräftet werden. Nachbarrechtlich schützt § 909 BGB vor dem Entzug der erforderlichen Grundstücksstütze, etwa durch Baugruben oder Vertiefungen. Je nach Fall kommen Beseitigungs-, Unterlassungs- und Schadensersatzansprüche hinzu. In schweren Fällen können auch Baugefährdung, fahrlässige Körperverletzung oder fahrlässige Tötung geprüft werden.

Erstkosten trägt häufig zunächst die Person oder Stelle,