Am Uni Europa ist die Krise offener Immobilienfonds längst kein Randthema mehr. Seit der Zinswende 2022 geraten die Fonds zwischen fallende Immobilienpreise, nervöse Anleger und plötzlich attraktive Alternativen. Sonja Knorr von der Fondsratingagentur Scope erwartet, dass neben dem „Uni Immo: Wohnen ZBI“ weitere Fonds unter Druck geraten.

Über mehr als zehn Jahre galten offene Immobilienfonds als solide Anlage für risikoscheue Anleger. Ihre Renditen lagen häufig über den damals sehr niedrigen oder sogar negativen Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen. Der Investitionsdruck war zeitweise so groß, dass viele Fonds neue Anlegergelder nur noch über Kontingente, Cash-Stopps oder Cash-Calls annahmen.

Von der Zinswende zur zweiten Krisenwelle

Dann änderte sich das Umfeld. Die Zinswende infolge der Corona-Pandemie und des Ukraine-Kriegs ließ die Immobilienpreise in Deutschland sinken. Zugleich wurden andere Anlageformen für Investoren attraktiver. Die Folgen erreichten Immobilienfonds allerdings mit Verzögerung.

Zunächst traf es vor allem Fonds mit Schwerpunkt Wohnimmobilien – obwohl der Wohnungsmarkt wegen des Mangels an Wohnraum lange als vergleichsweise sicher galt. Als Gründe gelten die starke Konzentration auf Wohnobjekte, hohe Bewertungsabschläge beim Fonds UniImmo Wohnen: ZBI und die Tatsache, dass einige Fonds nicht in einen vertriebsstarken Finanzkonzern eingebunden sind. Fonds von Deka und Union Investment profitieren grundsätzlich vom Vertrieb über Sparkassen beziehungsweise Genossenschaftsbanken.

Nun folgt eine zweite Welle. Fonds mit großen Büroimmobilienbeständen geraten unter Druck. Homeoffice, geopolitische Unsicherheit und die wirtschaftliche Schwächephase bremsen den Markt. Dazu kommen energetisch ungünstige Gebäude in B-Lagen, die sich zunehmend schwer verkaufen oder vermieten lassen.

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Die Konkurrenz steht direkt daneben: Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen stieg zuletzt auf 3,6 Prozent. Dahinter stehen höhere Inflations- und Zinserwartungen sowie Sorgen über hohe Staatsschulden. Offene Immobilienfonds dürften laut Scope im laufenden Jahr durchschnittlich zwischen minus 0,5 und minus 1,5 Prozent Rendite erzielen. 2025 waren es minus 1,2 Prozent. Die meisten Fonds erzielten zwar positive Renditen, blieben aber meist deutlich hinter Bundesanleihen zurück.

Seit Mitte 2023 ziehen Anleger verstärkt Kapital aus offenen Immobilienpublikumsfonds ab. Im vergangenen Jahr lagen die Mittelabflüsse bei mehr als 7,5 Milliarden Euro, für 2024 und 2025 zusammen werden rund 13,5 Milliarden Euro genannt. Seit Januar 2025 summieren sich die Nettoabflüsse laut Finanz-Echo auf rund 10 Milliarden Euro. Eine Trendwende wird auch für das laufende Jahr nicht erwartet.

Wenn Anleger gehen, müssen Immobilien raus

Von Januar bis Juli flossen laut Morningstar netto 3,7 Milliarden Euro aus offenen Immobilienfonds ab. Besonders stark betroffen waren der „Uni Immo: Europa“ mit 949 Millionen Euro, der „Hausinvest“ mit 663 Millionen Euro, der „Grundbesitz Europa RC“ mit rund 575 Millionen Euro und der „Uni Immo: Deutschland“ mit 455 Millionen Euro.

Auch Union-Investment-Fonds verzeichneten hohe Abflüsse: In den ersten neun Monaten 2025 zogen Anleger aus den gemanagten Fonds – ohne UniImmo: Wohnen ZBI – fast zwei Milliarden Euro ab. Aus den beiden UniInstitutional-Fonds für professionelle Anleger flossen im selben Zeitraum rund 200 Millionen Euro. Institutionelle Investoren reagieren laut Immobilienfinanzierungsexperte Steffen Sebastian häufig sensibler auf Veränderungen an den Kapitalmärkten als Kleinanleger, die regelmäßig über Sparpläne investieren. Auch offene Immobilienspezialfonds verzeichneten teilweise hohe Mittelabflüsse.

Wer Geld zurückhaben will, zwingt den Fonds zum Verkauf. Seit der Zinswende ist die Liquidität an den Transaktionsmärkten gering; beim Verkauf kann dadurch zusätzlicher Preisdruck entstehen. Offene Immobilienpublikumsfonds erzielten in den vergangenen zwei Jahren durch Immobilienverkäufe rund zwölf Milliarden Euro. Schnell geht das selten: Verhandlungen über Kaufpreis und Formalitäten ziehen sich, die administrative Abwicklung kann bis zu sechs Monate dauern.

Das Maklerhaus JLL erwartet, dass offene Immobilienpublikumsfonds in diesem Jahr – wie bereits im Vorjahr – häufiger als Verkäufer denn als Käufer auftreten. Genau darin steckt ein strukturelles Problem: In schwachen Marktphasen können die Fonds Anlagechancen kaum antizyklisch nutzen. Wer erst gegen Ende des Immobilienbooms viele Objekte kaufte, musste danach hohe Bewertungsabschläge hinnehmen. Die Renditen wurden dadurch teilweise deutlich negativ.

Beim Wertgrund Wohnselect D fiel die Liquidität trotz Immobilienverkäufen im knapp dreistelligen Millionenbereich unter die Mindestquote von fünf Prozent. Wertgrund sah laut eigener Aussage keine Bewertungsprobleme im Bestand. Viele Anleger waren seit der Fondsauflage 2010 investiert, die langfristige Entwicklung galt als solide. Trotzdem setzte die Gesellschaft die Rücknahme aus, statt weitere möglicherweise übereilte Verkäufe zu tätigen – zum Schutz des Immobilienwerts für langfristig orientierte Anleger.

Seit Mitte Januar setzten drei Fonds die Anteilsrücknahme aus: der Wertgrund Wohnselect D mit einem Fondsvermögen von 288,7 Millionen Euro, der Industria Fokus Wohnen Deutschland mit 641,2 Millionen Euro und der UBS (D) Euro invest Immobilien mit 408,9 Millionen Euro. Wertgrund Wohn-Select D nimmt bereits seit Januar keine Anteile mehr zurück, Fokus Wohnen Deutschland folgte im Februar, der Habona Nahversorgungsfonds Deutschland im Juni. Kanam Grund kündigte im Juni die geordnete Abwicklung des „Leading Cities Invest“ an; der UBS (D) Euroinvest Immobilien befindet sich inzwischen in Liquidation.

DWS, Deka und Union: sehr unterschiedliche Reserven

Besonders beobachtet werden die drei DWS-Fonds Grundbesitz Global, Grundbesitz Europa und Grundbesitz Fokus Deutschland. Aus ihnen flossen laut Morningstar zuletzt zusammen fast 900 Millionen Euro ab. Die DWS gibt das aktuelle Fondsvolumen mit rund sieben Milliarden Euro an – etwa auf dem Niveau von 2016.

Bei den DWS-Fonds Grundbesitz Europa und Grundbesitz Fokus Deutschland liegt die Liquiditätsquote nur knapp über dem gesetzlichen beziehungsweise relevanten Minimum von fünf Prozent. Die DWS bezeichnet die Lage angesichts der Transaktionsmärkte als herausfordernd, aber kontrollierbar. DWS-Manager Clemens Schäfer erklärte, eine Aussetzung der Anteilsrücknahme sei bei der DWS nicht geplant. Rücknahmegebühren und Rücknahmebeschränkungen hat die Gesellschaft rechtlich dennoch vorbereitet. Schäfer hält Rücknahmegebühren derzeit nicht für hilfreich.

Deka-Fonds verfügen über eine Cashquote von mehr als 15 Prozent. Ihre durchschnittliche Liquiditätsquote lag in den vergangenen 15 Jahren bei rund 19 Prozent. Bei Deka kann eine Rücknahmegebühr von bis zu 2 Prozent erhoben werden, wenn die Liquiditätsquote unter 8 Prozent fällt.

Bei Union Investment liegen die Barreserven der UniImmo-Fonds für Kleinanleger zwischen zwölf und gut 18 Prozent. Die UniInstitutional-Fonds für professionelle Anleger erreichen knapp acht Prozent. Union begründet die niedrigere Quote der institutionellen Fonds mit besser planbaren und steuerbaren Mittelabflüssen und Liquiditätsbeschaffungen. Die Fondsgesellschaften von Deka und Union stehen trotz ihrer starken Vertriebswege also keineswegs außerhalb des Sturms.

Auch institutionelle Anleger, die sich in früheren Schwächephasen häufig mit zusätzlichen Immobilieninvestments eingedeckt hatten, ziehen sich vielfach zurück. Viele waren erst spät während des letzten Booms eingestiegen und mussten anschließend sinkende Fondserträge sowie fallende Immobilienportfoliowerte infolge gestiegener Zinsen hinnehmen.

Neue Werkzeuge, alte Unsicherheit

Seit April können offene Immobilienfonds neue Liquiditätsinstrumente einsetzen: Gebühren für Anteilsrücknahmen, eine mengenmäßige Begrenzung der Rücknahmen – das sogenannte „Gating“ – und eine Verlängerung der Kündigungsfrist. Laut Platow-Brief zögern Fondsgesellschaften allerdings, diese Instrumente tatsächlich einzusetzen.

Seit Frühjahr 2026 müssen Fondsmanager Liquiditätsmanagement-Tools, kurz LMTs, in den Fondsbestimmungen verankern. Grundlage ist die in deutsches Recht überführte EU-Richtlinie AIFMD II. Union Investment ist laut Finanz-Echo unter den großen Anbietern der einzige, der auf Gating gesetzt hat. Die Maßnahme greift, wenn Rückgabewünsche eine bestimmte Schwelle überschreiten.

Die neuen Regeln können den Ausstieg einschränken oder zusätzliche Kosten verursachen. Ganz frei verfügbar war die Liquidität allerdings auch vorher nicht: Fonds konnten die Anteilsrücknahme vollständig aussetzen. Die Anbieter wählen unterschiedliche Wege – manche steuern über Gebühren, andere