An der Uni Potsdam geht es heute, am 2.11.2026, um eine Frage, die in Berlin längst mehr ist als ein politisches Schlagwort: Dürfen große private Wohnungsunternehmen vergesellschaftet werden – und wer dürfte das überhaupt entscheiden? Juristisch geht es dabei nicht um eine klassische „Enteignung“ nach Art. 14 Abs. 3 GG, sondern um die mögliche Vergesellschaftung nach Art. 15 GG.

Diese Vorschrift erlaubt unter hohen Voraussetzungen die Überführung ganzer Wirtschaftsbereiche in Gemeineigentum oder Gemeinwirtschaft. Seit dem Inkrafttreten des Grundgesetzes wurde Art. 15 GG allerdings noch nie angewandt. Gefestigte Rechtsprechung und eine verlässliche Verwaltungspraxis fehlen daher. Genau das macht die Debatte so zäh – und irgendwie auch ziemlich brisant.

Vom Volksentscheid zum Berliner Rahmengesetz

Ausgangspunkt war der Berliner Volksentscheid vom September 2021 zur Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“. Eine Mehrheit der teilnehmenden Berliner stimmte dafür, dass der Senat ein Gesetz zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen erarbeitet. Einen fertigen Gesetzentwurf enthielt der Volksentscheid jedoch nicht. Er bestand aus einem Beschlussentwurf und verpflichtete den Senat rechtlich nicht unmittelbar zum Erlass eines Gesetzes.

Vorgesehen waren vor allem die Vergesellschaftung von Wohnimmobilien und den dazugehörigen Grundstücken, eine Schwelle von mehr als 3.000 Wohnungen pro Unternehmen sowie eine Entschädigung deutlich unterhalb des Verkehrswerts.

Am 18. März 2026 verabschiedete das Berliner Abgeordnetenhaus ein Rahmengesetz, das ab 2028 gelten soll. Dieses Gesetz ordnet selbst keine Vergesellschaftung an. Es formuliert vielmehr Anforderungen an ein späteres Vergesellschaftungsgesetz: Es muss verhältnismäßig sein, eine angemessene Entschädigung vorsehen und begründen, weshalb mildere Inhalts- und Schrankenbestimmungen nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht ausreichen.

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Ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz liegt bislang nicht vor. Seine Ausarbeitung hängt von der künftigen Landesregierung und der Koalition ab. Mögliche Inhalte ergeben sich derzeit aus dem Volksentscheid von 2021, einem Gesetzentwurf der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ und einem Beschluss des Berliner Landesverbands der Linken aus dem Jahr 2026.

Nach den bisher diskutierten Eckpunkten könnten privatwirtschaftliche Unternehmen mit jeweils mehr als 3.000 Berliner Wohnungen betroffen sein. Je Unternehmen könnten 3.000 Wohnungen vom Übergang ausgenommen bleiben. Mögliche Ausnahmen beträfen landeseigene Unternehmen, gemeinnützige und kirchliche Unternehmen sowie Genossenschaften.

Die Wohnungsbestände sollen gemeinwirtschaftlich und nicht profitorientiert durch eine neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts verwaltet werden. Die Entschädigung soll nach den bisherigen Vorschlägen deutlich unter dem Verkehrswert liegen. Grundpfandrechte könnten kraft Gesetzes gelöscht werden; finanzierende Banken sollen im Gegenzug Entschädigungsansprüche erhalten. Ob diese Eckpunkte tatsächlich in einen Regierungsentwurf übernommen werden, ist offen.

Was Art. 15 GG erlaubt – und was nicht

Die Berliner Verfassung enthält keine ausdrückliche Regelung zur Vergesellschaftung. Deshalb vertreten einige Stimmen, dass eine Vergesellschaftung durch Berlin grundsätzlich ausgeschlossen sei. Als mögliche Rechtsgrundlage käme ansonsten allein Art. 15 GG infrage.

Erfasst sind dort nur Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel. Die Überführung muss dem Zweck der Vergesellschaftung und einer gemeinwirtschaftlichen Nutzung dienen. Gemeinwirtschaft bedeutet eine dauerhafte Ausrichtung auf die Deckung gesellschaftlichen Bedarfs statt auf individuelle Gewinnerzielung.

Ein staatlicher Erwerb aus rein fiskalischen Gründen, bei dem sich an der Bewirtschaftung nichts ändert, würde dafür nicht genügen. Ebenso wenig eine bloße Umverteilung von Eigentum zwischen Privaten. Ein vollständiger formaler Eigentumsübergang ist allerdings nicht zwingend: Denkbar sind auch Formen gesellschaftlicher Kontrolle, obwohl das Eigentum formal privat bleibt.

Notwendig wäre ein förmliches Parlamentsgesetz. Darin müssten Art und Umfang der Entschädigung geregelt werden; Verwaltung oder Rechtsverordnung allein reichen nicht. Für die Entschädigung gelten entsprechend die Grundsätze der Enteignungsentschädigung, sie muss also angemessen sein.

Außerdem müsste die Maßnahme verhältnismäßig sein: geeignet, erforderlich und angemessen zur Erreichung eines Gemeinwohlziels. Als mögliches Ziel gilt die Schaffung und Sicherung bezahlbaren Wohnraums. Gerade die Erforderlichkeit ist aber umstritten. Kritiker verweisen auf öffentlich geförderten Wohnungsneubau, eine verschärfte Mietpreisregulierung und sozialstaatliche Eigentumsbindungen. Diese Mittel könnten das Ziel womöglich mit geringeren Grundrechtseingriffen erreichen. Und Wohnungen entstehen durch die Vergesellschaftung selbst nicht neu.

Der Bund darf nicht einfach alles verbieten

Die Bundesregierung kündigte im Juli 2026 an, ein Bundesgesetz zur Verhinderung oder Begrenzung landesrechtlicher Vergesellschaftungen nach Art. 15 GG zu prüfen. Art. 15 GG gehört zur konkurrierenden Gesetzgebung nach Art. 74 Abs. 1 Nr. 15 GG.

Der Bund darf dort nach Art. 72 Abs. 2 GG aber nur tätig werden, wenn dies zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich ist. Eine abschließende Bundesregelung könnte landesrechtliche Regelungen sperren. Grundsätzlich kann der Bund auch bestimmte Regelungsinstrumente ausschließen.

Ein reines Verbotsgesetz ohne eigenen sachlichen Regelungsgehalt wäre jedoch verfassungsrechtlich umstritten. Nach bisheriger Rechtsprechung muss ein Bundesgesetz im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung einen eigenständigen materiellen Regelungsinhalt haben. Es dürfte also nicht ausschließlich dazu dienen, Länder von eigener Gesetzgebung abzuhalten.

Der Bund darf Vergesellschaftung deshalb nicht pauschal verbieten. Nach Einschätzung von Schmidt kann er seine Gesetzgebungskompetenz nur nutzen, wenn er die Regelung aktiv und inhaltlich gestaltet. Eine mögliche Regelung könnte die Eigentumsfreiheit durch den Schutz von Investitionen sichern und zugleich die Interessen der Mieter berücksichtigen.

Als Begründung für ein Bundesgesetz ließe sich anführen, dass eine Berliner Vergesellschaftung bundesweit Investitionen, Kapitalverteilung und Finanzierungskonditionen am Wohnungsmarkt beeinflusst und damit die Wirtschaftseinheit berührt. Ob dieses Argument trägt, wäre letztlich Sache der Gerichte.

Karlsruhe dürfte nicht weit sein

Betroffene Wohnungsunternehmen und finanzierende Banken hätten mehrere Rechtsschutzmöglichkeiten: eine Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht oder beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin, eine abstrakte Normenkontrolle durch die Bundesregierung, eine Landesregierung oder ein Viertel der Bundestagsmitglieder sowie vorläufigen Rechtsschutz bei Eilbedürftigkeit und drohenden irreversiblen Nachteilen.

Auch betroffene Wohnungsunternehmen könnten wegen einer Verletzung ihrer Grundrechte Verfassungsbeschwerde einlegen. Der Bund, eine Landesregierung oder ein Viertel der Bundestagsabgeordneten könnten ein Vergesellschaftungsgesetz per Normenkontrollantrag überprüfen lassen. Auf diesem Weg könnte auch ein Investitionsschutzgesetz in Karlsruhe landen.

Bis zu einer endgültigen Entscheidung könnten mehrere Jahre vergehen. Bei einem Berliner Vergesellschaftungsgesetz und ebenso bei einem möglichen Bundesgesetz ist mit einer verfassungsgerichtlichen Überprüfung zu rechnen. Die zentralen offenen Fragen – vor allem Verhältnismäßigkeit, Entschädigungshöhe und die Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern – dürften letztlich vom Bundesverfassungsgericht entschieden werden.

Wie es weitergeht, hängt von der Koalitionsbildung und den politischen Entscheidungen in Berlin sowie von möglichen Maßnahmen des Bundes ab. Erst ein konkreter Gesetzentwurf der künftigen Landesregierung würde zeigen, ob und in welcher Form der Volksentscheid umgesetzt wird.

Ein Blick in die Grundgesetz-Kommentierung

Wer sich durch die juristischen Einzelheiten arbeiten will, landet schnell beim Projekt „Offener Zugang zum Grundgesetz (OZUG)“. Die Website bietet Kommentierungen und Erläuterungen zum Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland. Die Inhalte sind nach Abschnitten und Artikeln gegliedert – von Präambel und Grundrechten über Bund und Länder, Bundestag, Bundesrat und Gemeinsamen Ausschuss bis zu Bundespräsident, Bundesregierung und Gesetzgebung des Bundes.

Daneben finden sich die Ausführung der Bundesgesetze und Bundesverwaltung, Gemeinschaft