Wohnungsnot trotz Bevölkerungsrückgang: Deutschlands regionale Wohnmärkte im Wandel

In Deutschland herrscht Wohnungsnot, gleichzeitig ziehen die Immobilienpreise weiter an. Für Studierende in Regensburg ist das keine abstrakte Statistik: Wer ein Zimmer sucht, kennt die langen Listen, die knappen Besichtigungstermine und das mulmige Gefühl beim Blick auf die nächste Mieterhöhung. Seit dem jüngsten Wahlsieg der Berliner Linken wird zudem wieder heftig darüber debattiert, ob große Wohnungskonzerne enteignet werden sollen. Die Berliner Linke will damit gegen die hohen Mieten in der Hauptstadt vorgehen.

Auch steigende Zinsen sorgen für Unruhe. Expertinnen und Experten warnen vor möglichen Folgen für den Immobilienmarkt. Zugleich zeigen die jüngsten Zahlen des Immobilien- und Mietpreisindex von Empirica Regio, dass die Mieten im dritten Quartal bundesweit weiter gestiegen sind: Neubaumieten legten gegenüber dem Vorjahresquartal durchschnittlich um 3,8 Prozent zu, die Mieten für Bestandswohnungen sogar um 10,2 Prozent. Auch die Kaufpreise für Neubau- und Bestandsimmobilien erhöhten sich.

Eine Karte, viele Wohnungsmärkte

Von einem einheitlichen deutschen Wohnungsmarkt kann dabei kaum die Rede sein. Die Preisentwicklungen unterscheiden sich regional stark. Sieben Grafiken zeigen die aktuelle Lage auf dem Immobilien- und Mietmarkt in allen 400 deutschen Kreisen – vom angespannten Ballungsraum bis zur dünner besiedelten Region, in der Wohnungen deutlich günstiger angeboten werden.

Dass die Unterschiede nicht nur an der Größe einer Stadt hängen, zeigt auch der Blick auf die Mieten. In wachsenden Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Wohnraum höher, in weniger nachgefragten Regionen liegen die Preise niedriger. Das gilt für bestehende Mietverhältnisse ebenso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung versucht, bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen zu unterstützen; die Mietregulierung soll kurzfristig auch in angespannten Wohnungsmärkten helfen.

Unterdessen verändert sich die Bevölkerungsstruktur. Deutschlands Bevölkerung sank 2025 erstmals seit 2011 – abgesehen vom Corona-Jahr 2020. Rund 110.000 Menschen weniger lebten im Land, ein Rückgang von 0,1 Prozent. Der demografische Umbruch hatte nach Angaben des Artikels bereits 2023 eingesetzt und betrifft nahezu alle Regionen.

Der Wanderungsgewinn geht seit dem Höchststand im Jahr 2022 deutlich zurück. Damals war der Zuzug aus der Ukraine ein prägender Faktor. Gleichzeitig bleibt der natürliche Bevölkerungssaldo strukturell negativ; zuletzt verschärfte sich das Geburtendefizit weiter. Vorläufige Zahlen für das erste Halbjahr 2026 deuten auf eine Fortsetzung und Verstärkung dieses Trends hin. Für 2026 wird ein noch größerer Bevölkerungsrückgang als 2025 erwartet. Damit stellt sich ziemlich direkt die Frage, was diese Entwicklung mit dem Wohnungsmarkt macht: Wo fehlen Wohnungen, wo werden sie künftig vielleicht weniger gebraucht – und wie schnell lässt sich das überhaupt anpassen?

Bauen zwischen Erholung und Rückstau

Der Blick auf den Bau- und Immobilienmarkt, Stand Juni 2025, fällt gemischt aus. Die Rahmenbedingungen haben sich seit den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 spürbar verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand vom November 2023, Leitzinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten zusätzliche konjunkturelle Impulse geben, und der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt. Seit April 2024 werden zunehmend neue Hypothekendarlehen abgeschlossen; die Immobilienpreise erholen sich seit Mitte 2024.

Auch bei den Genehmigungen gab es Bewegung: Im ersten Quartal 2025 stiegen die Baugenehmigungen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 3,4 Prozent. Die Bundesregierung erwartet zusammen mit weiteren Maßnahmen eine Verbesserung des wirtschaftlichen Umfelds im Wohnungsbau. Das klingt zunächst nach Aufatmen, aber auf Baustellen zählt nicht nur der aktuelle Wind, sondern auch, was schon im Papierstapel steckt.

2023 hatte der Wohnungsbau laut Berechnungen des DIW Berlin mit 57 Prozent den größten Anteil am gesamten Bauvolumen. Es folgten Wirtschaftsbau und öffentlicher Bau. Der Anteil des Wohnungsbaus war damit zwar leicht niedriger als in den Vorjahren, lag aber deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

Bei den Baufertigstellungen werden Wohnungen in Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern, Wohnheimen sowie in Nichtwohngebäuden erfasst, etwa in landwirtschaftlichen Betriebs- oder Warenlagergebäuden. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich zwischen 200.000 und 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl deutlich und lag zeitweise nur knapp über 150.000 Wohnungen pro Jahr. Bis 2016 erholte sich der Wohnungsbau; von 2016 bis 2023 wurden jährlich durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen fertiggestellt.

Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Rahmenbedingungen für die Bauwirtschaft. Deutlich gesunkene Baugenehmigungen führten 2024 zu einem Rückgang der Fertigstellungen auf etwa 250.000 Wohnungen. Gebremst wurde der Rückgang durch den Bauüberhang bereits genehmigter, aber noch nicht fertiggestellter Wohnungen: Zum Jahresende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen. 330.000 davon befanden sich bereits im Bau, mehr als die Hälfte dieser Wohnungen war schon unter Dach oder im Rohbau.

Dieser Bauüberhang dürfte weiterhin stabilisierend auf die Fertigstellungszahlen wirken. Förder- und wohnungspolitische Maßnahmen der Bundesregierung setzten außerdem Anreize, Projekte trotz schwieriger Bedingungen umzusetzen. Auf dem Campus in Regensburg klingt das manchmal weit weg – bis wieder jemand erzählt, dass der Mietvertrag ausläuft.

Sozialwohnungen, Leerstand und Eigentum

2024 förderten die Länder insgesamt knapp 62.000 Wohneinheiten. Das waren rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Förderbewilligungen stiegen beim Neubau von Sozialmietwohnungen um 19 Prozent, bei der Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent, beim selbstgenutzten Wohneigentum um 61 Prozent und bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende um 399 Prozent.

Der Bund stellte nach vorläufiger Finanzplanung von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro bereit. Damit konnten die Länder ihre Förderprogramme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es in Deutschland rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Rückgang dieses Bestands wurde gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt; in sieben Ländern stieg die Zahl der Sozialmietwohnungen 2024 sogar.

Gleichzeitig standen zum Zensusstichtag am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen leer. Das entsprach 4,5 Prozent der Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In Westdeutschland waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 Wohnungen beziehungsweise 6,4 Prozent. Die Bundesregierung entwickelte deshalb eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“, um insbesondere in strukturschwachen und ländlichen Regionen Leerstände zu verringern und leerstehende Wohnungen nutzbar zu machen.

Wie unterschiedlich Deutschland gebaut und bewohnt wird, zeigt die Wohneigentumsquote. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lag die Quote unter 16 Prozent, in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent.

In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser; Wohnungen werden dort überwiegend vermietet, in vielen Städten liegt die Wohneigentumsquote unter 30 Prozent. Mit abnehmender Siedlungsdichte steigt der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums deutlich, besonders in ländlichen Gebieten. Siedlungsstruktur und Gebäudearten prägen die Eigentumsquoten: Bundesweit liegt die Eigentumsquote in Ein- und Zweifamilienhäusern bei 78 Prozent, in Mehrfamilienhäusern bei 16 Prozent.

Was der Bevölkerungsrückgang verändert

Die demografische Entwicklung macht die Lage komplizierter, nicht einfacher. Ein Rückgang der Bevölkerung bedeutet nicht automatisch, dass überall Wohnungen frei werden. Menschen ziehen dorthin, wo Arbeit, Ausbildung, Hochschulen und Infrastruktur liegen; andere Regionen verlieren Einwohnerinnen und Einwohner, obwohl dort bereits Wohnungen leer stehen. In Regensburg treffen diese Linien ziemlich sichtbar aufeinander: studentische Nachfrage auf der einen Seite, strukturelle Veränderungen im Umland auf der anderen.

Die Zahlen zum Leerstand