Die Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG) fördert seit April 2025 ein spannendes Projekt mit dem Titel „Touristifizierung der Wohnimmobilienmärkte im ländlichen Raum“. Unter der Leitung von Prof. Dr. Christian Steiner, dem Leiter des Lehrstuhls für Humangeographie an der KU, untersucht das Team die Auswirkungen des touristischen Wandels auf die Wohnimmobilienmärkte, besonders in alpinen Tourismusregionen. An dem Projekt sind auch Prof. Dr. Gerhard Rainer von der Universität Passau und Dr. Simon Dudek, der als wissenschaftlicher Mitarbeiter an der KU tätig ist, beteiligt.
Doch was genau bedeutet Touristifizierung? Dabei handelt es sich um einen strukturellen Wandel, der durch den zunehmenden Einfluss des Tourismus auf Siedlungen und Gesellschaften ausgelöst wird. Einer der Haupttreiber dieser Entwicklung ist die steigende Attraktivität von Ferienwohnungen als Kapitalanlage. Mittlerweile zeigen sich deutlich höhere Mietrenditen bei kurzfristigen Vermietungen verglichen mit der Dauerwohnvermietung. Professionelle Vermittlungsagenturen haben diesen Markt weiter geöffnet, was die Investition für Personen ohne persönlichen Bezug zur Region vereinfacht.
Die Zahlen sprechen für sich
In touristisch geprägten Gemeinden, wie etwa Garmisch-Partenkirchen, sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren explosionsartig angestiegen. Ein Einfamilienhaus, das 2014 noch 600.000 Euro kostete, liegt 2022 bei stolzen 1,4 Millionen Euro. Um sich solche Preise leisten zu können, ist ein durchschnittliches Haushaltseinkommen von 213.000 Euro brutto pro Jahr erforderlich. Das führt dazu, dass Wohneigentum für viele Einheimische, insbesondere für junge Familien, ein unerreichbarer Traum geworden ist. Diese Familien sind oftmals gezwungen, in einen Umkreis von 15 bis 20 Kilometern auszuweichen, was den Mietmarkt weiter unter Druck setzt.
Die sozialen Folgen dieser Entwicklung sind spürbar. Traditionelle Nachbarschaften verändern sich, und lokale Gemeinschaften stehen unter erheblichem Druck. Eine tiefere Untersuchung der touristischen Kurzzeitvermietungen, der Rolle von buy-to-let Investments sowie der Entwicklung von Lebensstilmigration hat bisher gefehlt, insbesondere im Vergleich zu den bereits umfassend erforschten Dynamiken in Großstädten. Deshalb hat das Forschungsprojekt auch das Ziel, die sozio-ökonomischen Auswirkungen dieser Veränderungen in ländlichen Gebieten zu analysieren.
Ein Blick über die Grenzen
Mit dem Ansatz, vergleichende Studien in alpinen Tourismusregionen in Österreich, Italien und der Schweiz durchzuführen, möchten die Forscher eine breitere Perspektive gewinnen. Die Erkenntnisse aus diesen Untersuchungen sollen nicht nur zur Aufarbeitung der Wechselwirkungen zwischen Tourismus, Immobilienmarkt und lokalen Strukturen dienen, sondern auch effektive politische Lösungsansätze identifizieren. Das Projekt wird bis zum Frühjahr 2028 laufen und hat das Potenzial, nachhaltige Entwicklungsmöglichkeiten für die betroffenen Regionen aufzuzeigen.
Insgesamt erwartet man von dieser Forschung, dass sie ihre Rückschlüsse auf die politischen Gestaltungsspielräume und die sozial nachhaltige Siedlungsentwicklung der ländlichen Räume präzisiert. Weitere detaillierte Informationen zu den Effekten des Tourismus im ländlichen Raum können in diesem Dokument nachgelesen werden.