Heute, am 5. November 2026, ist die Stimmung in Frankfurt angespannt. Nach den Ausschreitungen kontrolliert die Polizei auf der Zeil verstärkt Jugendliche. Einige Betroffene fühlen sich unter Generalverdacht, andere halten die Kontrollen für richtig. Parallel wird über die Herkunft der Randalierer diskutiert. Drei Menschen mit Migrationsgeschichte wenden sich gegen die Gewalt und erzählen, was sie selbst erlebt haben.

Bei den Protesten junger Menschen geht es längst nicht nur um einzelne Vorfälle. Probleme im Bildungssystem, sinkende berufliche Perspektiven, die Klimakrise und unbezahlbarer Wohnraum treiben viele um. Hessens Innenminister Roman Poseck (CDU) brachte sogar ein mögliches Verbot der für den 20. November geplanten Demonstration in Frankfurt ins Gespräch.

Besetzter Hörsaal und eine geräumte Uni

In Kassel besetzten Studierende aus Protest gegen Kooperationen der Universität mit Rüstungsunternehmen einen Hörsaal. Der Universitätssenat hatte zuvor die Zivilklausel geändert und damit Kooperationen mit der Rüstungsindustrie ermöglicht. Am frühen Donnerstagmorgen räumte die Polizei den Hörsaal. Besetzer leisteten Widerstand, sechs Polizisten wurden leicht verletzt.

An der Uni Frankfurt sorgt derweil ein anderes Thema für Gesprächsstoff: die Mieten. Das Landgericht Frankfurt am Main erklärte am 4. November 2026 die hessische Mietpreisbegrenzungsverordnung für den Zeitraum von Dezember 2025 bis einschließlich November 2026 für unwirksam. Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig, unmittelbar gilt sie nur zwischen den Parteien des konkreten Rechtsstreits.

Geklagt hatte eine Mieterin, die ab Juni 2024 eine Vierzimmerwohnung im Frankfurter Bahnhofsviertel bewohnte. Die anfängliche Nettomiete lag bei 1.450 Euro monatlich, die Vergleichsmiete laut Frankfurter Mietspiegel bei rund 1.040 Euro. Das Mietverhältnis endete im August 2026. Die Wohnung lag in einem Gebiet, das nach der hessischen Mieterschutzverordnung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen war.

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Für den Zeitraum bis einschließlich November 2025 bekam die Klägerin Recht. Ihre Rückforderung für Dezember 2025 bis einschließlich August 2026 wurde dagegen abgewiesen, weil sie sich für diesen Zeitraum nicht auf die hessische Mieterschutzverordnung berufen konnte. Die ursprüngliche Verordnung war von November 2020 bis November 2025 gültig und wurde kurz vor ihrem Auslaufen bis einschließlich November 2026 verlängert.

Der Knackpunkt: Die Landesregierung begründete die Verlängerung nach Ansicht des Gerichts nicht ordnungsgemäß. Für die Verordnung von 2025 wurden dieselben empirischen Daten verwendet wie 2020. Die damalige Begründung sei nahezu wortidentisch und ohne neue Erwägungen übernommen worden. Die Daten waren laut Gericht mehr als fünf Jahre alt und damit nicht „zeitnah“. Auch erforderliche Stellungnahmen der betroffenen (Ober-)Bürgermeister seien nicht erneut eingeholt und ausgewertet worden; stattdessen habe die Landesregierung offenkundig veraltete kommunale Stellungnahmen verwendet.

Das Urteil trägt das Aktenzeichen 2-11 S 110/26. Die 11. Zivilkammer ist für Berufungen in Wohnungsmietstreitigkeiten in Frankfurt zuständig. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung ließ das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Die Verordnung vom 12. November 2025 steht im Hessischen Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 74 vom 17. November 2025, Seiten 1 bis 29.

Was die Mietpreisbremse leisten soll

Automatisch ist die Mietpreisbremse damit nicht in ganz Hessen außer Kraft. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die Miete grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen sind bei der Erstvermietung ausgenommen. Eine zuvor zulässig vereinbarte Miete darf bei einer erneuten Vermietung weiterhin verlangt werden.

Die abgesenkte Kappungsgrenze betrifft bestehende Mietverhältnisse: Innerhalb von drei Jahren dürfen Mieterhöhungen grundsätzlich höchstens 20 Prozent betragen, in besonders ausgewiesenen Gebieten können die Länder die Grenze auf 15 Prozent senken. Beide Instrumente gelten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Rechtsgrundlage für deren Ausweisung durch die Länder ist § 556d Absatz 2 BGB; per Rechtsverordnung dürfen Länder solche Gebiete höchstens fünf Jahre festlegen. Es können einzelne Gemeinden oder Gemeindeteile sein, meistens werden ganze Gemeinden ausgewiesen.

Die Mietpreisbremse wurde 2015 eingeführt und im Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. In vielen Regionen steigen Angebots- und Bestandsmieten deutlich. Hohe Nachfrage, knappes Wohnungsangebot, steigende Baukosten und geringe Neubautätigkeit schieben die Preise weiter an. Anfang 2026 wurde der Geltungsbereich beider Instrumente ausgeweitet. Einzelne Städte wie Trier und Mannheim sind nach Neuaufstellungen nicht mehr erfasst.

Niedersachsen weitete den Geltungsbereich im Januar 2025 aus, Nordrhein-Westfalen folgte im März 2025. Rheinland-Pfalz beschloss im Oktober 2025 eine neue Mietpreisbegrenzungsverordnung. Baden-Württemberg erfasst seit Anfang 2026 insgesamt 130 Städte und Gemeinden; 2020 waren es 89. 84 wurden neu aufgenommen, 46 blieben im Geltungsbereich, 43 schieden aus. Bayern weitete beide Regelungen zum 1. Januar 2026 aus: Die Mieterschutzverordnung gilt nun in 285 statt 208 Gemeinden. Rund 100 Gemeinden kamen hinzu, 23 schieden aus, der Schwerpunkt liegt im Großraum München und im Bayerischen Oberland. Brandenburgs neue Mietpreisbegrenzungs- und Kappungsgrenzenverordnung gilt seit Anfang Januar 2026 in 36 statt zuvor 19 Gemeinden.

Nach BBSR-Auswertungen von Januar 2026 bestehen in 814 Gemeinden entsprechende Ausweisungen. In 681 Gemeinden gelten Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze gemeinsam, in 62 Gemeinden ausschließlich die abgesenkte Kappungsgrenze und in 71 ausschließlich die Mietpreisbremse. 14 der 16 Bundesländer haben Gebiete ausgewiesen; Saarland und Sachsen-Anhalt haben das nicht getan. Schwerpunkte liegen in den Stadtstaaten sowie in Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen. In den Stadtstaaten gelten beide Instrumente grundsätzlich flächendeckend, Ausnahme ist Bremerhaven. In Schleswig-Holstein gilt die abgesenkte Kappungsgrenze, aber keine Mietpreisbremse.

Rund 32 Millionen Menschen leben in Gebieten mit Mietpreisbremse und/oder abgesenkter Kappungsgrenze – 39 Prozent der Bevölkerung Deutschlands. Die meisten Einwohner in Gebieten mit beiden Verordnungen leben in Bayern mit 6,26 Millionen und Nordrhein-Westfalen mit 6,17 Millionen. Gemessen an der jeweiligen Landesbevölkerung gelten beide Regelungen in Hamburg und Berlin für 100 Prozent, in Bremen für 83 Prozent, in Bayern für 47 Prozent und in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Baden-Württemberg und Brandenburg für 32 bis 38 Prozent. In Schleswig-Holstein gilt die abgesenkte Kappungsgrenze für 45 Prozent der Bevölkerung.

94 Prozent der erfassten Gemeinden haben weniger als 100.000 Einwohner, 71 Prozent sogar weniger als 20.000. 51 erfasste Städte haben mindestens 100.000 Einwohner. Bevölkerungsbezogen leben 64 Prozent der erreichten Bevölkerung in Städten dieser Größe.

Im Einzelnen gilt die Mietpreisbremse derzeit in 752 Gemeinden. In 681 davon kommt zusätzlich die abgesenkte Kappungsgrenze zum Einsatz, in 71 gilt ausschließlich die Mietpreisbremse. Bezogen auf knapp 11.000 Gemeinden Deutschlands liegen 6,9 Prozent im Geltungsbereich. 93 Prozent der Gemeinden mit Mietpreisbremse haben weniger als 100.000 Einwohner. Rund 30,9 Millionen Menschen leben in diesen Gebieten, also 37 Prozent der Gesamtbevölkerung; 20,3 Millionen davon in 49 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern.

Von den 752 Gemeinden verfügen 205 über einen Mietspiegel, darunter 124 über einen qualifizierten Mietspiegel. Von 80 Städten mit mindestens 100.000 Einwohnern haben 49 eine Mietpreisbremse. In allen diesen 49 Städten gibt es einen Mietspiegel, in 38 Fällen handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel.

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