In Heidelberg wird die Wohnungssuche für Studierende zur Geduldsprobe. Mehr als 32.000 Studierende brauchen hier ein Zimmer oder eine kleine Wohnung – und der neue MLP-Studentenwohnreport 2026 zeigt, dass steigende Mieten und rückläufige Bautätigkeit die Lage weiter verschärfen.

Sophie Hoerd kennt das Problem nicht nur aus Erzählungen. Die Heidelberger Jurastudentin fand zunächst kurzfristig ein Zimmer in Neuenheim. Dann brannte die Unterkunft ab und wurde unbewohnbar. Vorübergehend kam sie bei Bekannten unter, danach begann die Suche von vorn. Ihre Erfahrung: Ein WG-Zimmer in Heidelberg kann zwischen 700 und 900 Euro kosten. Am Ende entschied sie sich für eine 30-Quadratmeter-Wohnung für 650 Euro – und zahlte damit sogar weniger als für ein vergleichbares WG-Zimmer.

Heidelberg auf Rang sechs der teuersten Hochschulstädte

Der Report von MLP und dem Institut der Deutschen Wirtschaft, kurz IW, untersucht kleine Wohnungen unter 40 Quadratmetern mit einfacher oder mittlerer Ausstattung in Hochschulnähe. WG-Zimmer werden separat betrachtet. In Heidelberg kostet eine 30-Quadratmeter-Wohnung rund 700 Euro Warmmiete im Monat. Das bedeutet bundesweit Rang 6. Ein Muster-WG-Zimmer liegt bei etwa 690 Euro.

Heidelberg hat zugleich einen ungewöhnlich hohen Studierendenanteil: Auf 100 Einwohner kommen ungefähr 23 Studierende. Das belebt die Stadt, macht die Suche nach einem freien Zimmer aber nicht gerade gemütlicher. Wer mit einem knappen Budget loszieht, landet schnell bei langen Besichtigungsschlangen, Absagen und der nächsten Suchanzeige.

Auch Mannheim ist kein Schnäppchen, obwohl die Stadt günstiger als Heidelberg bleibt. Eine 30-Quadratmeter-Wohnung kostet dort rund 550 Euro warm, ein Muster-WG-Zimmer etwa 500 Euro. Beides liegt über der BAföG-Wohnkostenpauschale von derzeit 380 Euro.

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Diese Pauschale reicht laut Report an nur einem von 38 untersuchten Hochschulstandorten für die kalkulierte Warmmiete einer typischen 30-Quadratmeter-Wohnung vollständig aus: in Chemnitz. Dort kostet die Musterwohnung rund 280 Euro monatlich, ein WG-Zimmer etwa 220 Euro. Am anderen Ende steht München. Mit rund 880 Euro für die Musterwohnung und ungefähr 850 Euro für ein Muster-WG-Zimmer ist die bayerische Landeshauptstadt der teuerste untersuchte Standort.

Wohnheime günstig, Plätze knapp

Bezahlbarer ist es häufig nur im Studierendenwohnheim. Das Problem steckt im zweiten Halbsatz: Die Plätze sind knapp. In Tübingen kostet ein Wohnheimzimmer durchschnittlich etwa 312 Euro. Für Neuverträge steigen dort die Nebenkosten ab dem Wintersemester um 3 Prozent. Die Wohnheime sind für das kommende Semester bereits vollständig belegt, 235 Studierende stehen noch auf der Suchliste.

Ein wenig Bewegung soll bis 2028 kommen. In Tübingen sind 150 weitere Wohneinheiten geplant, perspektivisch außerdem ein weiteres Wohnheim mit 350 Plätzen. Ob das reicht, wird sich zeigen. Die Warteliste jedenfalls ist schon da.

In Konstanz kostet ein WG-Zimmer laut Report ungefähr 560 Euro Warmmiete, eine 30-Quadratmeter-Wohnung rund 600 Euro. Jährlich steigen die Mieten dort um etwa 4 Prozent. Der Report wird jedes Jahr von MLP und dem Institut der Deutschen Wirtschaft veröffentlicht. Am heutigen 30. September 2026 stellen beide den achten MLP Studentenwohnreport vor; die Ergebnisse werden ab 10:00 Uhr in einer Online-Pressekonferenz präsentiert.

Teilnehmen werden Prof. Dr. Michael Voigtländer, Immobilienmarktexperte am IW, und Dr. Uwe Schroeder-Wildberg, Vorstandsvorsitzender der MLP SE. Der Webcast ist als „listen-only“ verfügbar, Journalisten können sich zur Pressekonferenz anmelden. Der Report, eine Präsentation und weitere Schaubilder stehen zum Download bereit.

Die Mieten ziehen weiter an

Die qualitätsbereinigten Mieten für studentisches Wohnen stiegen im ersten Halbjahr 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum durchschnittlich um 2,6 Prozent. Über drei Jahre gerechnet lag der durchschnittliche jährliche Anstieg bei 4,0 Prozent. Wohnungen unter 40 Quadratmetern verteuerten sich binnen eines Jahres mit 3,5 Prozent am stärksten. WG-Mieten legten um 2,3 Prozent zu, möblierte Wohnungen auf Zeit um 2,0 Prozent.

Knapp zwei Drittel der studentischen Haushalte gelten inzwischen als wohnkostenüberlastet. Vorübergehend rückläufige Studierendenzahlen an einzelnen Standorten könnten zwar Möglichkeiten schaffen, mehr bezahlbaren Wohnraum auszubauen. Laut Report werden die Studierendenzahlen voraussichtlich wieder steigen. Viel Zeit zum Verschnaufen bleibt also nicht.

Ein weiterer Blick auf WG-Zimmer kommt vom Moses Mendelssohn Institut und WG-Gesucht.de. Ihre Auswertung betrachtet 90 deutsche Hochschulstandorte mit jeweils mehr als 5.000 Studierenden. Bundesweit bleiben die Preise zum Wintersemester 2026/27 weitgehend stabil: Der studierendengewichtete Median liegt bei rund 510 Euro monatlich, nach 512 Euro im Sommersemester 2026 und 505 Euro im Wintersemester 2025/26.

Stabil heißt dabei nicht überall gleich. Die Preisunterschiede zwischen den Städten nehmen seit Jahren zu. Zwölf der 90 Standorte liegen mit ihrem Median mehr als zehn Prozent über dem Deutschlandwert; dort studiert rund ein Drittel aller Studierenden. Die Mediane dieser zwölf Standorte reichen von 565 Euro in Bonn bis 850 Euro in München.

Günstige Viertel liegen oft schon über BAföG

Die fünf teuersten Hochschulstandorte sind München mit 850 Euro, Berlin und Hamburg mit jeweils 650 Euro, Köln mit 640 Euro sowie Frankfurt am Main mit 630 Euro. In diesen fünf Großstädten stieg der durchschnittliche WG-Zimmerpreis zum Wintersemester 2026/27 auf 692 Euro – 23 Euro mehr als im Sommersemester 2026.

Stuttgart, Düsseldorf und Freiburg im Breisgau gehörten neben den fünf teuersten Städten bereits im vorherigen Wintersemester zum oberen Preissegment. An allen zwölf Standorten dieses Segments liegt schon das erste Quartil über der aktuellen BAföG-Wohnkostenpauschale von 380 Euro. Selbst das günstigste Viertel der erfassten WG-Angebote kostet dort also mehr als der aktuelle Förderbetrag.

An zehn der zwölf Standorte liegt das erste Quartil außerdem über der für das Sommersemester 2027 geplanten Pauschale von 440 Euro. Die höchsten ersten Quartile verzeichnen Hamburg mit 560 Euro, München und Frankfurt am Main mit jeweils 550 Euro, Köln mit 540 Euro und Berlin mit 530 Euro.

Bundesweit liegt der Median an 76 der 90 Standorte über der aktuellen 380-Euro-Pauschale. An diesen Standorten sind 84,4 Prozent aller Studierenden eingeschrieben. An 48 Standorten überschreitet bereits das erste Quartil die 380 Euro; betroffen sind 55,1 Prozent der Studierenden.

Auch die Verteilung verschiebt sich. Der Anteil der Studierenden an Standorten mit Mieten im preislichen Mittelfeld sank von 35,4 Prozent im Wintersemester 2016/17 auf 20,7 Prozent im Wintersemester 2026/27. Im oberen Preissegment befinden sich inzwischen 33,2 Prozent, im unteren 46,1 Prozent. Der relative Abstand zwischen dem unteren und oberen Viertel der Standortmediane wuchs innerhalb von zehn Jahren um 27 Prozent.

Zum Start des Wintersemesters 2026/27 erhielten WG-Angebote in mehreren Hochschulstädten mehr als dreimal so viele Kontaktanfragen wie im Sommersemester 2026. Für Wohnungssuchende in Heidelberg dürfte sich die nächste Nachricht daher oft ähnlich anfühlen: Anzeige geöffnet, kurz gerechnet, sofort geschrieben – und trotzdem schon zu spät.