In der Aidenbacher Straße 34 in Vilshofen soll neues Wohnen entstehen. Das ehemalige Beratungszentrum der Volks- und Raiffeisenbank steht leer, seit die Bank in das neue VR-Quartier umgezogen ist. Nun soll das Gebäude nicht länger ungenutzt bleiben.

Eigentümerin ist die Seubert Immobilien und Grundbesitz GmbH. Die Seubert GmbH hat bei der Stadt einen Antrag gestellt, um das frühere Beratungszentrum in ein Wohnhaus umzuwandeln. Der Vilshofener Stadtrat befasste sich in seiner jüngsten Sitzung damit und gab grünes Licht.

Zwölf Wohnungen statt Beratungszentrum

Geplant sind zwölf Wohneinheiten. Sie sollen jeweils zwischen 32 und 50 Quadratmeter groß sein – eher kompakt, aber mitten in einem bestehenden Gebäude und damit ohne neuen Baukörper am Stadtrand. Mehr Details zur konkreten Gestaltung nennt die vorliegende Information nicht.

Für die weitere Kommunikation mit Unternehmen und Behörden verweist die Stadt Vilshofen außerdem auf Informationen zur De-Mail. Der elektronische Dienst ermöglicht nachweisbare und vertrauliche Kommunikation. Wer De-Mails senden oder empfangen möchte, braucht eine überprüfte Identität und eine eigene De-Mail-Adresse. Diese gibt es bei staatlich zugelassenen De-Mail-Anbietern.

Antworten auf häufige Fragen stellt das Bundesministerium des Innern unter www.de-mail.de bereit. Hinweise zur Nutzung von De-Mail für die Kommunikation mit Unternehmen und Behörden gibt es unter www.de-mail.info.

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Was bei Bauleitplanung dazugehört

Die Umnutzung eines bestehenden Gebäudes ist nicht automatisch dasselbe wie die Aufstellung, Ergänzung, Aufhebung oder Änderung eines Bauleitplans. Für solche Verfahren gelten insbesondere die §§ 1–4b, 6 und 10 BauGB. Regelmäßig beginnt das Verfahren mit einem Aufstellungsbeschluss des zuständigen gemeindlichen Gremiums, etwa des Gemeinderats.

Zum Ablauf gehört eine Umweltprüfung. Dabei werden die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet. Die Ergebnisse landen in einem Umweltbericht, der gesonderter Teil der Planbegründung ist.

Auf Grundlage eines Vorentwurfs folgt in der Regel die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung. Bürgerinnen und Bürger werden über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie über voraussichtliche Auswirkungen informiert und können sich äußern oder die Planung erörtern. Gleichzeitig beteiligt die Gemeinde frühzeitig Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereiche betroffen sein können. Diese Beteiligung soll auch zeigen, welchen Umfang und welchen Detaillierungsgrad die Umweltprüfung braucht.

Nach dieser ersten Runde kann der Planentwurf überarbeitet werden. Anschließend wird er einschließlich Begründung und der nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen im Internet veröffentlicht – grundsätzlich für einen Monat, mindestens aber 30 Tage. Diese Mindestfrist wird auch als „Februar-Klausel“ bezeichnet.

Zusätzlich muss es mindestens eine leicht erreichbare Zugangsmöglichkeit geben, etwa öffentlich zugängliche Lesegeräte oder die öffentliche Auslegung der Unterlagen. Die Bekanntmachung muss auf die verfügbaren Arten umweltbezogener Informationen hinweisen. Bekanntmachung und Unterlagen sind außerdem ins Internet einzustellen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich zu machen (§ 3 Abs. 2 Satz 5 BauGB). Für die Rechtswirksamkeit des Plans ist die Einstellung in das Internet entscheidend. Fehlt nur die Veröffentlichung im zentralen Landesportal, bleibt dieser Fehler nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2e BauGB unbeachtlich.

Stellungnahmen, Abwägung und mögliche Verfahrenserleichterungen

Parallel zur öffentlichen Auslegung holt die Gemeinde Stellungnahmen der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Planentwurf und zur Begründung ein (§ 4 Abs. 2 Satz 1 BauGB). Unterlagen und Beteiligungsmitteilung sollen elektronisch bereitgestellt werden. Die Stellungnahmen sind grundsätzlich innerhalb eines Monats abzugeben; die Frist darf 30 Tage nicht unterschreiten und die Stellungnahmen sollen elektronisch übermittelt werden.

Danach prüft die Gemeinde die eingegangenen Anregungen und Stellungnahmen. Sie wägt die betroffenen Belange untereinander und gegeneinander ab. Am Ende kann sie an der Planung festhalten, sie wegen vorgebrachter Anregungen und Bedenken ändern oder sie aufgeben. Die Ergebnisse der Umweltprüfung müssen in diese Abwägung einfließen.

Für Änderungen und Ergänzungen eines Bauleitplans kann unter bestimmten Voraussetzungen das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet werden. Es bietet verschiedene optionale Verfahrenserleichterungen; die Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung entfällt dabei.

Bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung kommt unter bestimmten Voraussetzungen außerdem das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB infrage. Neben den Erleichterungen des § 13 BauGB gibt es weitere. Liegt die festgesetzte Grundfläche unter 20.000 Quadratmetern, ist kein naturschutzrechtlicher Ausgleich erforderlich.

§ 13b BauGB, der das beschleunigte Verfahren in Ortsrandlagen ermöglicht hatte, wurde wegen der vom Bundesverwaltungsgericht festgestellten Unvereinbarkeit mit Unionsrecht zum 1. Januar 2024 außer Kraft gesetzt. Ebenfalls zum 1. Januar 2024 wurde § 215a BauGB als Reparaturvorschrift eingeführt. Die Nutzung bestimmter Verfahrenserleichterungen setzt danach eine Einzelfallvorprüfung entsprechend § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB voraus. Die Gemeinde muss zu dem Ergebnis kommen, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat – also keine Auswirkungen, die in der Abwägung zu berücksichtigen oder als Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes beziehungsweise der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts auszugleichen wären.

Nach den genannten Vorgaben können vor dem 31. Januar 2022 förmlich eingeleitete Verfahren nach § 13b BauGB unter den Voraussetzungen des § 215a BauGB entsprechend § 13a BauGB abgeschlossen werden, wenn der Satzungsbeschluss bis zum 31. Dezember 2022 gefasst wurde. Bereits nach § 13b BauGB aufgestellte Bebauungspläne können unter bestimmten Voraussetzungen durch ein ergänzendes Verfahren nach § 214 Abs. 4 BauGB in Kraft gesetzt werden. Dabei kann § 13a BauGB nach Maßgabe des § 215a BauGB entsprechend angewendet werden; der Satzungsbeschluss muss bis zum 31. Dezember 2024 gefasst werden.

Wann ein Plan wirksam wird

Der beschlossene Flächennutzungsplan und bestimmte Bebauungspläne benötigen vor ihrem Inkrafttreten eine Genehmigung. Diese Genehmigung muss ortsüblich bekannt gemacht werden. Mit der Bekanntmachung der Genehmigung wird der Flächennutzungsplan wirksam, der Bebauungsplan tritt damit in Kraft. Nicht genehmigungspflichtige Bebauungspläne gelten mit der Bekanntmachung des abschließenden Satzungsbeschlusses.

Bekannt gemachten Bauleitplänen ist eine zusammenfassende Erklärung beizufügen (§§ 6a Abs. 1, 10a Abs. 1 BauGB). Sie erläutert, wie Umweltbelange sowie die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung berücksichtigt wurden, und nennt die Gründe für die Wahl des Plans nach der Abwägung mit Planungsalternativen. Zusätzlich soll diese Erklärung gemeinsam mit dem bekannt gemachten Plan und seiner Begründung im Internet veröffentlicht werden.

Flächennutzungspläne, Bebauungspläne und die zusammenfassende Erklärung können bei der Gemeinde eingesehen werden. Sie sollen einschließlich Begründung und zusammenfassender Erklärung ergänzend im Internet erscheinen und über ein zentrales Internetportal des Landes zugänglich sein. Für das frühere Bankgebäude in der Aidenbacher Straße 34 ist der erste konkrete Schritt jedenfalls gemacht: Der Stadtrat hat der geplanten Umnutzung zu zwölf Wohnungen zugestimmt.