Wohnungsmarkt 2026: Mieten steigen deutlich schneller als Kaufpreise

Regensburg, 3. November 2026 – Wer in Deutschland eine Wohnung sucht, merkt den Druck zuerst im Geldbeutel und dann beim Scrollen durch die Inserate. Wohnungsnot und steigende Immobilienpreise prägen den Markt, während höhere Zinsen die Lage weiter verschärfen könnten. In Berlin diskutiert die Linke nach ihrem Wahlsieg deshalb erneut über die Enteignung großer Wohnungskonzerne, um gegen hohe Mieten vorzugehen.

Der Immobilien- und Mietpreisindex von Empirica Regio zeigt für das 3. Quartal 2026 steigende Angebotsmieten. Neubauwohnungen verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,8 Prozent, Bestandswohnungen sogar um 10,2 Prozent. Auch die Kaufpreise für Neubau- und Bestandsimmobilien legten zu – allerdings je nach Region sehr unterschiedlich.

Der Süden bleibt teuer, der Markt wird unruhiger

Die Daten stammen von der Value AG und beruhen auf Inseraten von mehr als 100 Plattformen, darunter Immoscout24, Immowelt und Immonet. Erfasst werden Angebotspreise und Angebotsmieten, nicht zwingend die später tatsächlich vereinbarten Preise. Empirica Regio rechnete unterschiedliche Immobilien auf Referenzwohnungen um. Bei Eigentumswohnungen gilt als Vergleichsmaßstab eine Fläche von 60 bis 80 Quadratmetern und eine gute Ausstattung.

Bundesweit kostete eine Neubauwohnung im Durchschnitt 5230 Euro pro Quadratmeter. Das waren 1,1 Prozent mehr als im 2. Quartal 2026. Die teuersten Neubauwohnungen liegen überwiegend im südlichen Bayern: Garmisch-Partenkirchen löste München als teuerste Region ab. Die acht teuersten Kreise befinden sich allesamt im südlichen Bayern.

Starnberg verzeichnete den stärksten Anstieg unter den genannten Regionen: 7,8 Prozent binnen Jahresfrist und 5,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. In ländlichen Gegenden, vor allem in Ostdeutschland, sind Neubauwohnungen dagegen günstiger als in stark nachgefragten Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg, dem Rheinland und der Rhein-Main-Region.

Bei Bestandswohnungen stiegen die Preise bundesweit um 6,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Dafür gibt es mehrere mögliche Gründe: Käufer weichen wegen der hohen Neubaupreise ins Bestandssegment aus, gleichzeitig ist in manchen Regionen wegen geringer Bautätigkeit schlicht wenig Angebot vorhanden. Reiner Braun, Vorstand von Empirica, erwartet allerdings, dass Bestandspreise wegen steigender Kreditkosten nachgeben könnten, wenn Käufer aus dem Markt gedrängt werden.

Bei durchschnittlichen Finanzierungen sind die monatlichen Kreditkosten laut Interhyp um rund 200 Euro gestiegen. Kaufinteressierte akzeptieren deshalb eher Abstriche bei Lage, Größe oder Ausstattung. Einen grundsätzlichen Rückzug vom Immobilienmarkt beobachten die Experten jedoch nicht. Bestandspreise stiegen binnen eines Jahres in 322 von 400 Kreisen, Neubaupreise in 249 Kreisen.

Wie wild die regionalen Ausschläge ausfallen können, zeigen Anhalt-Bitterfeld und der Landkreis Sömmerda in Thüringen. In Anhalt-Bitterfeld verteuerten sich Neubauwohnungen um 60,9 Prozent, in Sömmerda sanken die Preise um 40 Prozent. Besonders in ostdeutschen Flächenländern gingen die Neubaupreise zurück. Auch im Großraum München wurden in einigen Regionen niedrigere Angebotspreise als im Vorjahr verzeichnet. In München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf waren die Angebotspreise im Jahres- und Quartalsvergleich rückläufig.

Für Tobias Just geraten teure Märkte eher unter Druck, während kleinere und weniger liquide Städte und Landkreise die stärksten Zuwächse verzeichnen. Langfristig könnten Neubaupreise trotzdem weiter steigen – wegen Energie- und Baukosten, Inflation und Baurecht. Sie spiegeln laut Just zunehmend den Kostendruck bei der Erstellung wider.

Mieten steigen schneller als Kaufpreise

Auch bei Neubauhäusern ging es nach oben: Die Preise stiegen um 0,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Wegen der geringen Angebotszahl und der großen Unterschiede zwischen den Objekten warnen Experten hier allerdings vor möglichen Verzerrungen.

Die teuersten Regionen für Neubauhäuser sind der Landkreis München, die Stadt München, Miesbach, Starnberg, Heidelberg, Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg und Kempten im Allgäu. Teuerste Stadt außerhalb Bayerns und Baden-Württembergs ist Mainz auf Platz zwölf. Die stärksten Preissteigerungen meldeten Spree-Neiße mit 72 Prozent und Weimar mit 33 Prozent.

Auf dem Mietmarkt waren die Zuwächse stärker als bei den Kaufpreisen: 3,8 Prozent bei Neubauwohnungen, 10,2 Prozent bei Bestandswohnungen. Selbst in stark nachgefragten Großstädten stiegen die Angebotsmieten. Frankfurt, Hamburg und München gehörten bei Bestandswohnungen mit Steigerungen zwischen 22 und 23,5 Prozent zu den Regionen mit den stärksten Anstiegen. Zugleich zählen die drei Städte zu den Regionen mit den höchsten Mieten für Bestands- und Neubauwohnungen.

Bei der Mietbelastung fällt die Einordnung unterschiedlich aus. Reiner Braun zufolge stiegen die Mieten zuletzt weniger stark als die Einkommen. Tobias Just sieht dagegen eine stetig um mehrere Prozentpunkte gestiegene Mietbelastungsquote der Haushalte in den vergangenen Jahren. Eine Entspannung sei nur durch vereinfachtes und beschleunigtes Bauen möglich.

Die bundesweiten Zahlen aus dem 2. Quartal 2026 zeichnen ein etwas ruhigeres Bild. Laut Destatis lagen die Wohnimmobilienpreise 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent über dem 1. Quartal 2026. Die Jahresrate für das 1. Quartal wurde von 1,4 auf 1,2 Prozent korrigiert. 2025 waren die Preise noch um 3,2 Prozent gestiegen. Im 2. Quartal verteuerten sich Bestandsimmobilien um 0,5 Prozent, Neubauten um 1,5 Prozent.

Der vdp meldete für Wohnimmobilien im selben Zeitraum ein Plus von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Neuvertragsmieten in Mehrfamilienhäusern stiegen laut vdp um 3,2 Prozent. Die Unterschiede zu Destatis erklären sich durch die unterschiedlichen Datengrundlagen. Beide Reihen zeigen leichte Zuwächse, aber keine neue starke Preissteigerungsphase.

Was Zinsen und Neubau bremsen

In den sieben größten Metropolen – Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf – sanken die Preise für Eigentumswohnungen im 2. Quartal um 0,4 Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich dort um 0,7 Prozent. In kreisfreien Großstädten stiegen Eigentumswohnungen um 2,0 Prozent und Häuser um 0,7 Prozent.

In dichter besiedelten ländlichen Kreisen sanken Wohnungspreise um 1,8 Prozent, während Häuser um 1,0 Prozent zulegten. In dünn besiedelten ländlichen Kreisen gingen Wohnungspreise um 0,6 Prozent und Häuser um 0,4 Prozent zurück. Das klingt trocken, zeigt aber ziemlich gut, wie wenig ein bundesweiter Durchschnitt über die Wohnungssuche vor Ort verrät.

Auf der Zinsseite hatte die EZB den Einlagesatz ab Juni 2025 auf 2,00 Prozent gesenkt. 2026 folgten zwei Erhöhungen: auf 2,25 Prozent zum 17. Juni und auf 2,50 Prozent zum 16. September. Der Hauptrefinanzierungssatz lag seit September 2026 bei 2,65 Prozent. Neue Wohnungsbaukredite im Euroraum kosteten im August 2026 durchschnittlich 3,60 Prozent, bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren waren es 3,43 Prozent. Beide Kreditzinssätze stiegen gegenüber dem Vormonat leicht.

Höhere Finanzierungskosten drücken auf das Budget potenzieller Käufer – und damit auch auf die Preise, die am Ende erzielbar sind. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp. 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als 2024 und so wenige wie seit 2012 nicht mehr. Schon 2024 war die Zahl der Fertigstellungen um 14,4 Prozent gesunken.

Die Baugenehmigungen stiegen 2025 zwar um 10,6 Prozent auf 238.100 Wohnungen. Rund 760.700 genehmigte Wohnungen waren aber noch nicht fertiggestellt. Das ifo Institut erwartete für 2026 laut Presseberichten etwa 185.000 Fertigstellungen. Wegen der