Mietmarkt unter Druck: Bestandswohnungen verteuern sich deutlich stärker als Neubauten

Wer in Regensburg eine Wohnung sucht, kennt das Spiel: neue Anzeige, kurzer Blick auf den Preis, dann ist das Angebot auch schon wieder weg. Deutschlandweit steigen Immobilienpreise und Mieten weiter – gleichzeitig wird wegen hoher Mieten über die Enteignung großer Wohnungskonzerne diskutiert. Für Studierende, Berufseinsteiger und Familien fühlt sich der Markt vielerorts ziemlich eng an.

Der Immobilien- und Mietpreisindex von Empirica Regio zeigt für das dritte Quartal 2026 deutliche Bewegungen. Die Angebotsmieten für Neubauwohnungen lagen durchschnittlich 3,8 Prozent über dem Vorjahresquartal, Bestandsmieten sogar 10,2 Prozent höher. Bestandspreise für Wohnungen stiegen binnen eines Jahres um 6,6 Prozent. Neubaupreise für Wohnungen legten gegenüber dem zweiten Quartal 2026 um 1,1 Prozent zu. Veröffentlicht wurde die Analyse am 15. Oktober 2026 um 4:10 Uhr.

Teurer Süden, günstigeres Land

Die Daten der Value AG beruhen auf Inseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen, darunter Immoscout24, Immowelt und Immonet. Sie zeigen also Angebotsmieten und Angebotspreise – nicht automatisch das, was langjährige Mieter tatsächlich zahlen. Empirica Regio rechnete unterschiedliche Immobilien für die Vergleichbarkeit auf Referenzwohnungen um. Bei Eigentumswohnungen gilt eine 60 bis 80 Quadratmeter große Wohnung mit guter Ausstattung als Maßstab.

Bundesweit kostet eine Neubauwohnung durchschnittlich 5.230 Euro pro Quadratmeter. Die teuersten Regionen liegen überwiegend im Großraum München. Garmisch-Partenkirchen verdrängte München vom ersten Platz, und die acht teuersten Kreise liegen allesamt im südlichen Bayern. Starnberg verzeichnete den kräftigsten Anstieg: 7,8 Prozent zum Vorjahresquartal und 5,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2026.

Ganz anders sieht es in ländlichen Regionen aus, vor allem in Ostdeutschland. Dort liegen Neubaupreise deutlich unter dem Niveau der stark nachgefragten Ballungsräume München, Berlin, Hamburg, Rheinland und Rhein-Main. Das Gefälle bleibt groß: In manchen Gegenden reicht schon der Blick auf ein Exposé, um sich kurz zu fragen, ob die Null vor dem Komma verrutscht ist.

Bei Bestandswohnungen stiegen die Preise bundesweit deutlich stärker als bei Neubauten – um 6,6 Prozent binnen eines Jahres. Immobilienökonom Tobias Just erklärt das unter anderem mit dem Ausweichen der Käufer: Wer sich den Neubau nicht leisten kann, sucht im Bestand. Wo zugleich wenig gebaut wird, kann das knappe Angebot zusätzlich preistreibend wirken.

In 322 von 400 Kreisen wurden Bestandswohnungen binnen eines Jahres teurer. Bei Neubauwohnungen stiegen die Preise in 249 Kreisen. Den stärksten Anstieg meldete der Landkreis Anhalt-Bitterfeld mit 60,9 Prozent. Im Landkreis Sömmerda in Thüringen fielen die Preise dagegen um 40 Prozent – der stärkste Rückgang. Besonders deutliche Rückgänge gab es in ostdeutschen Flächenländern; auch in einigen Regionen des Großraums München lagen die Neubaupreise unter dem Vorjahreswert.

Teure Großstadtmärkte wie München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf könnten laut Tobias Just ihren Höhepunkt überschritten haben. Dort sanken die Angebotspreise im Jahres- und Quartalsvergleich. Die größten Zuwächse zeigten eher kleinere, weniger liquide Städte und Landkreise. Das klingt zunächst widersprüchlich, passt aber zum Markt: Wo wenige Objekte gehandelt werden, kann schon ein einzelnes ungewöhnlich teures oder günstiges Angebot die Statistik kräftig verschieben.

Zinsen bremsen, aber nicht alle steigen aus

Empirica-Vorstand Reiner Braun erwartet, dass Bestandspreise wegen steigender Zinsen nachgeben könnten. Höhere Kreditkosten dämpfen die Nachfrage und verschaffen Käufern mehr Verhandlungsspielraum. Nach Angaben von Interhyp-Vertriebsvorstand Ingo Foitzik verteuern sich monatliche Kreditkosten bei durchschnittlichen Finanzierungen um etwa 200 Euro. Kaufinteressenten seien deshalb eher zu Kompromissen bei Lage, Größe oder Ausstattung bereit. Einen grundsätzlichen Rückzug vom Immobilienmarkt beobachtet Foitzik nicht.

Langfristig rechnet Braun dennoch mit weiter steigenden Neubaupreisen – wegen Energie- und Baukosten, Inflation und Baurecht. Just sieht in den Preisen zunehmend den Kostendruck der Erstellung. Neubauhäuser verteuerten sich gegenüber dem Vorjahresquartal um 0,9 Prozent. Diese Hauspreisdaten können allerdings verzerrt sein, weil es nur wenige Angebote gibt und sich die Objekte stark unterscheiden.

Die teuersten Regionen für Neubauhäuser sind der Landkreis München und die Stadt München, außerdem Miesbach, Starnberg, Heidelberg, Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg und Kempten im Allgäu. Mainz ist auf Platz zwölf die teuerste Stadt außerhalb Bayerns und Baden-Württembergs. Den stärksten Anstieg verzeichnete der Landkreis Spree-Neiße mit 72 Prozent, gefolgt von Weimar mit 33 Prozent.

Für die Einordnung solcher Entwicklungen lohnt ein Blick auf die Statistik selbst. Preisindizes und Veränderungsraten für Wohnimmobilien sind im Datenangebot des Statistischen Bundesamts sowie in der GENESIS-Online-Datenbank unter dem Tabellencode 61262 abrufbar. Und noch eine kleine, aber wichtige Begriffsverwechslung: Im Alltag ist oft vom „Baukostenindex“ die Rede, gemeint ist meistens der Baupreisindex.

Das Statistische Bundesamt berechnet neben dem dezentral erhobenen Baupreisindex auch zentral einen Baukostenindex. Der Baukostenindex misst die Entwicklung der Preise ohne Umsatzsteuer für Produktionsfaktoren, die Bauunternehmen beim Neubau von Wohngebäuden einsetzen – insbesondere Arbeit, Material, Ausrüstung und Energie. Veränderungen der Produktivität und der Gewinnmargen von Bauunternehmen fließen nicht ein.

Baupreisindizes zeigen dagegen die Entwicklung der Erzeuger-Verkaufspreise im Baugewerbe. Aus Sicht von Käufern oder Bauherren entsprechen sie deren Einkaufspreisen. Baukostenindizes beschreiben die Beschaffungskosten der Unternehmen für Material, Löhne, Ausrüstung, Energie und weitere Produktionsfaktoren. Weitere Details liefert das Statistische Bundesamt in den „Erläuterungen zum Baupreisindex“.

Bei den Mieten klaffen Anzeige und Alltag auseinander

Auf dem Mietmarkt stiegen die Angebotsmieten für Neubauwohnungen um 3,8 Prozent, bei Bestandswohnungen um 10,2 Prozent. Frankfurt, Hamburg und München meldeten bei Bestandsmieten Zuwächse zwischen 22 und 23,5 Prozent. Alle drei Städte zählen zugleich zu den Regionen mit den höchsten Bestands- und Neubaumieten Deutschlands.

Eine weitere Auswertung von tausenden Mietinseraten zeigt bundesweit ein etwas ruhigeres Bild bei den durchschnittlichen Angebotsmieten: 2024 waren es 11,14 Euro pro Quadratmeter, 2025 dann 11,39 Euro – ein Plus von 2,2 Prozent. Für 2026 werden 11,44 Euro pro Quadratmeter ausgewiesen, 0,4 Prozent mehr als 2025. Von 2024 bis 2026 ergibt sich damit ein Anstieg von rund 3 Prozent. Die 2026er Werte sind vorläufig; Stand der Auswertung ist der 28. Juli 2026.

Regional reicht die Spanne laut dieser Auswertung von unter 8 Euro pro Quadratmeter in strukturschwachen Regionen bis über 19 Euro in Toplagen. Bestandsmieten liegen in der Regel deutlich unter aktuellen Angebotsmieten. Das ist der Haken an vielen Rankingtabellen: Angebotsmieten sind die Preise neu inserierter Wohnungen. Wer seit Jahren in derselben Wohnung lebt, zahlt häufig erheblich weniger als den aktuellen Marktpreis.