Mitten in Erlangen steht ein Haus, das seit Jahren Fragen aufwirft: Die Immobilie in der Bismarckstraße 4 ist seit 15 Jahren unbewohnt. Dabei liegt sie zentral und in gefragter Lage – also dort, wo Wohnraum besonders knapp ist.

Eine Wohngemeinschaft musste aus dem Gebäude ausziehen. Seitdem beschäftigt die weitere Nutzung die Erlanger Bevölkerung. Die Fraktion Die Linke kritisiert den Leerstand angesichts des angespannten Wohnungsmarktes. Das zuständige Ministerium hat inzwischen Angaben zur Zukunft der Immobilie gemacht. Der Bericht dazu erschien am 19. Oktober 2026 um 11:16 Uhr.

Wohnraum bleibt knapp

Der Wohnungsbericht 2024 des Referats für Planen und Bauen beschreibt, wie schwierig die Lage in Erlangen ist. 2023 gab es 3.434 geförderte Mietwohnungen. Trotz auslaufender Bindungsfristen blieb ihre Zahl insgesamt stabil. Knapp 30 Prozent der vorgemerkten Haushalte konnten in diesem Jahr eine geförderte Mietwohnung erhalten.

Die seit 2014 geltenden Quoten für geförderten Mietwohnungs- und Eigenheimbau wurden erneut angepasst. Künftig gilt einheitlich eine Quote von 30 Prozent für neue Bauprojekte ab zwölf Wohneinheiten.

Gebaut wurde zuletzt allerdings deutlich weniger: 2022 kamen 476 Wohnungen hinzu, 2023 waren es 283. Gestiegene Kapitalmarktzinsen infolge der Inflation belasteten die Baubranche zusätzlich zu hohen Materialkosten und Fachkräftemangel. Die Anspannung auf dem Erlanger Wohnungsmarkt hält an.

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Wegen knapper Flächen richtet sich der Blick deshalb stark auf den vorhandenen Bestand – vor allem auf Nachverdichtung und Aufstockung. Seit 2014 wurden die Anstrengungen im Wohnungsbau deutlich verstärkt und Erfolge erzielt. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft GEWOBAU sanierte zahlreiche Gebäude energetisch nach dem „Energiesprong-Prinzip“ und schuf durch Aufstockungen zusätzliche Wohnungen.

Neue Wohnungen, alte Engpässe

Die Schaffung neuen, insbesondere bezahlbaren Wohnraums bleibt ein wichtiges Ziel der Stadt. Dafür sollen weiterhin vorhandene Instrumente zur Wohnraumschaffung und zur Gestaltung eines lebenswerten Umfelds eingesetzt werden. Im 2025 begonnenen Stadtentwicklungsprozess soll gemeinsam mit Akteuren der Stadtgesellschaft erarbeitet werden, wie und wo künftig neuer Wohnraum entstehen kann.

Der Wohnungsbericht soll künftig alle drei Jahre erscheinen; die Ausgabe 2024 ist als PDF verfügbar. Auf dem Papier lässt sich vieles sauber sortieren. Vor Ort, etwa an der Bismarckstraße, wirkt die Sache weniger ordentlich.

Auch ältere Zahlen aus dem städtischen Ratsinformationssystem zeigen, wie tief die Probleme reichen. Der Erlanger Wohnungsmarkt ist angespannt. Erstmals zeichneten sich dort positive Effekte städtischer wohnungspolitischer Maßnahmen ab: Die Zahl der Sozialwohnungen war durch die Wohnungsbauoffensive der GEWOBAU nach jahrelangem Rückgang wieder gestiegen, während zugleich die Zahl der Antragstellerinnen auf geförderten Wohnraum sank.

Der Bestand an Sozialwohnungen war in den Jahren davor stark zurückgegangen; seit 2017 gab es durch Bauvorhaben wieder eine positive Entwicklung. Bis Ende 2021 sollten dennoch voraussichtlich weitere rund 250 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen. Zusätzliche Sozialwohnungen blieben daher nötig. Gerade Sozialwohnungen mit mindestens fünf Zimmern waren kaum vorhanden, wurden aber gebraucht.

Der Belegrechtsvertrag der GEWOBAU über 598 Wohnungen war ebenfalls noch nicht vollständig erfüllt. Zum 31. Dezember 2018 waren 564 Mietverhältnisse aktiv. Der Vertrag soll das Angebot an bezahlbarem Wohnraum erhöhen.

Wer wartet – und welche Wohnungen fehlen?

Wohnungsbauprojekte von GEWOBAU, ESW und Dawonia, früher GBW-Gruppe, befanden sich in Umsetzung oder Planung. Die Zahl der Wohnpartnerschaften im Projekt „Wohnen für Hilfe“ war leicht gestiegen. Gleichzeitig nahm die Zahl der Bewohnerinnen von Verfügungswohnungen deutlich zu, obwohl sie nach den Sanierungen 2013 reduziert werden sollte.

Die Kapazitäten der Obdachlosenunterkünfte waren erschöpft. Vorübergehende Unterbringungen in Gästehäusern oder Pensionen wurden häufig notwendig. Weil verfügbare Wohnungen fehlten, war die Fluktuation in den Unterkünften nur eingeschränkt möglich. Als letzte Möglichkeit wurden Wohnungen neu angemietet und als Obdachlosenunterkünfte genutzt.

Die Zahl der Anträge auf Sozialwohnungen ging zwar zurück. Als Gründe wurden unter anderem rund 240 neue EOF-Wohnungen genannt, die in den vergangenen zwei Jahren fertiggestellt und vermittelt worden waren. Außerdem wurden viele zuvor in Erlangen lebende Flüchtlinge anerkannt und mit Wohnraum versorgt. Familien verzichteten wegen langer Wartezeiten, besonders bei großen Wohnungen, teilweise auf eine erneute Antragstellung.

Zum 31. Dezember 2018 waren trotzdem rund 1.600 Antragstellerinnen unversorgt. Innerhalb der insgesamt sinkenden Antragszahl stieg der Anteil besonders dringender Fälle – meist wegen drohender Obdachlosigkeit.

Rund 50 Prozent der Antragstellerinnen lebten in Einpersonenhaushalten; überwiegend wurden Zweizimmerwohnungen benötigt. Weitere rund 20 Prozent gehörten zu Vierpersonenhaushalten oder größeren Haushalten. Knapp 90 Prozent der Antragstellerinnen fielen in die EOF-Einkommensstufe I. Knapp 50 Prozent davon waren Einpersonenhaushalte, rund 22 Prozent Vierpersonenhaushalte oder größer.

Besonders gebraucht wurden somit Wohnungen der EOF-Einkommensstufe I: Zweizimmerwohnungen für Einpersonenhaushalte und große Wohnungen für Familien. Die Zahl der Wohnungsvermittlungen stieg gegenüber dem Vorjahr leicht, vermittelt wurden jedoch ausschließlich Ein- bis Dreizimmerwohnungen sowie wenige Vierzimmerwohnungen.

Knapp 20 Prozent der Antragstellerinnen wohnten nicht in Erlangen, wünschten sich aber eine geförderte Wohnung in der Stadt. Rund 7 Prozent der vermittelten Wohnungen gingen an auswärtige Antragstellerinnen. Die Zahl der Haushalte mit einkommensorientierter Förderung, kurz EOF, hatte sich in den vergangenen Jahren mehr als verdoppelt. Durch weitere geförderte Neubauprojekte wurde mit einem weiteren Anstieg der Anträge gerechnet.

Mehr als Neubau

Neben neuen Sozialwohnungen sollten bestehende Wohnungen besser genutzt und Eigentümer zur Vermietung motiviert werden. Dazu gehörten Gespräche mit der GEWOBAU über die Grundsätze der Wohnungsvergabe und die Forderung nach einer schnellstmöglichen Erfüllung des Belegrechtsvertrags.

Mit der Regierung von Mittelfranken wurden Vereinbarungen über einen sozialverträglichen Einkommensmix getroffen: 45 Prozent EOF-Einkommensstufe I, 40 Prozent EOF-Einkommensstufe II und 15 Prozent EOF-Einkommensstufe III. Auch die Wohnungsgrößen sollten stärker am Bedarf der Antragstellerinnen ausgerichtet werden.

Referat V und Amt 50 sprachen mit großen Vermietern über Kooperationen. Erste Vereinbarungen gab es bei Präventionsmaßnahmen und bei der Anmietung einzelner Wohnungen als Verfügungswohnungen. Amt 24 sanierte sechs städtische Wohnungen. Ihre Vermietung an ehemalige Bewohnerinnen von Verfügungswohnungen war zum 1. Juli 2019 vorgesehen; der sozialpädagogische Dienst sollte die Mieterinnen auswählen und gegebenenfalls beim Umzug unterstützen. Außerdem wurde dieser Dienst personell verstärkt, um Wohnungslosigkeit möglichst zu verhindern.

Vor diesem Hintergrund fällt die Bismarckstraße 4 aus dem Rahmen – und gerade deshalb auf. Während die Stadt nach Flächen, Aufstockungen, Sanierungen und Kooperationen sucht, bleibt ein Gebäude in zentraler Lage leer. Die Diskussion darüber ist nicht neu, aber sie ist auch nicht verschwunden. Der Wohnungsbericht soll künftig alle drei Jahre erscheinen; die nächste Debatte über dieses Haus dürfte vermutlich schneller wieder da sein.