Heute, am 4. Oktober 2026, richtet sich der Blick in Dresden auf die EXPO REAL in München. Vom 5. bis 7. Oktober will die Stadt dort vier geplante Quartiere vorstellen – mit Wohnungen, Arbeitsplätzen, Kultur, Gastronomie, sozialen Angeboten und öffentlichen Räumen. Gesucht werden Investoren und Finanzierungspartner. An der TU Dresden dürfte das Thema viele Studierende und Forschende interessieren: Es geht schließlich um die Frage, wie eine wachsende Stadt künftig wohnen, arbeiten und leben lässt.

Der Anlass ist konkret. Nach Dresdens eigener Prognose werden bis 2035 rund 21.000 zusätzliche Wohnungen benötigt. Baubürgermeister Stephan Kühn erklärte, die Stadt suche Partner für eine nachhaltige und qualitätsvolle Stadtentwicklung. Ob aus den Plänen tatsächlich Baustellen werden, hängt allerdings davon ab, ob Dresden auf der Messe und anschließend Investoren findet.

Vier Quartiere, vier sehr unterschiedliche Ansätze

Am 6. Oktober stellt Dresden die Projekte bei einem Fachpanel mit Experten aus Planung, Architektur und Immobilienwirtschaft vor. Bereits am 5. Oktober diskutiert Oberbürgermeister Dirk Hilbert mit Bürgermeistern aus dem Umland über das Wachstum durch die Chipindustrie. Gerade im Dresdner Norden sorgt der Ausbau dieser Industrie dafür, dass der Wohnungsbedarf bis 2030 besonders hoch eingeschätzt wird.

  • Opern-Quartier am Haus der Presse: Auf rund 78.000 Quadratmetern Bruttogrundfläche sind Wohnungen, Büros, Gastronomie und gewerblich genutzte Erdgeschosse vorgesehen.
  • Sachsenplatz an der Albertbrücke: Rund 15.000 Quadratmeter sollen innenstadtnahen Wohnraum und neue Nutzungen in den Erdgeschossen ermöglichen.
  • Windmühlenstraße: Auf etwa 100.000 Quadratmetern könnten rund 800 Wohnungen sowie soziale und kulturelle Einrichtungen entstehen.
  • Operetten-Areal in Leuben: Auf der nach einem Brand beräumten Fläche der früheren Operette sind ein Stadtteilhaus, Wohnungen und Sportflächen geplant.

Zusammen kommen die vier Vorhaben auf rund 220.000 Quadratmeter Bruttogrundfläche. Auf dem Papier ist das eine Menge Stadt. Vor Ort braucht es dafür aber nicht nur schöne Entwürfe, sondern Geld, Genehmigungen und Bautrupps, die tatsächlich loslegen.

Der Bedarf steigt – das Bautempo sinkt

Die Prognose rechnet für den Zeitraum 2025 bis 2035 im Durchschnitt mit etwa 1.900 Neubauwohnungen pro Jahr. Der Bedarf verteilt sich dabei ungleich: Bis 2030 werden etwa 2.300 Wohnungen jährlich erwartet, von 2031 bis 2035 noch etwa 1.440. Flächensparende Mehrgeschossbauten sollen den Schwerpunkt bilden.

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Rechnerisch verfügt Dresden bereits über ausreichend Bauflächen. Die vorhandenen Flächen übersteigen den prognostizierten Bedarf um etwa 27 Prozent, zusätzliche Flächen sollen deshalb nicht ausgewiesen werden. Vorrang hat die Umsetzung bereits geplanter Vorhaben an gut angebundenen Standorten.

Das klingt zunächst beruhigend, passt aber nicht ganz zur Entwicklung der vergangenen Jahre. Zwischen 2016 und 2022 wurden durchschnittlich rund 2.300 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. 2023 und 2024 waren es jeweils etwa 1.700. Als wesentliche Gründe nennt die Stadt gestiegene Bau- und Finanzierungskosten. Für viele Projekte wird die Rechnung damit schnell dünn – und der Baukran bleibt, etwas salopp gesagt, erst einmal im Schuppen.

Mit Bauturbo und klaren Spielregeln

Neben digitalen Bauanträgen soll der sogenannte Bauturbo helfen, das erforderliche Tempo wieder zu erreichen. Grundlage sind Änderungen im Baugesetzbuch. Das Instrument soll Flächen schneller planungsrechtlich vorbereiten, eine intensivere bauliche Nutzung ermöglichen und Genehmigungsverfahren verkürzen.

Dresden hatte bereits 2024 mit der Bauantragskommission Wohnungsbau Maßnahmen eingeleitet, um Genehmigungen zu beschleunigen. Die Anwendung des Bauturbos will die Stadt an einen zeitnahen Baubeginn knüpfen. Baurechte sollen nicht einfach auf Vorrat gesichert werden. Bauherren und Investoren müssen spätestens drei Jahre nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Umsetzung beginnen.

Ganz automatisch funktioniert das Verfahren nicht. Weil der Bauturbo in die kommunale Planungshoheit eingreift, braucht es die ausdrückliche Zustimmung der jeweiligen Gemeinde. Jede Kommune entscheidet selbst, ob und unter welchen Bedingungen sie zustimmt. Dresden bereitet dafür einen Grundsatzbeschluss vor, der Zuständigkeiten und Abläufe regeln soll.

Vor der Antragstellung sollen Bauherren und Investoren frühzeitig mit der Bauaufsicht sowie dem Amt für Stadtplanung und Mobilität klären, ob das Instrument im jeweiligen Fall eingesetzt werden kann. In Dresden soll der Bauturbo grundsätzlich unabhängig von der Größe eines Bauvorhabens anwendbar sein. Bei größeren Projekten soll der Stadtrat über die Anwendung entscheiden; außerdem soll über das Kooperative Baulandmodell ein Anteil geförderten Wohnungsbaus gesichert werden. Die geplante Vorgehensweise wurde mit anderen Kommunen im Rahmen des Deutschen Städtetages abgestimmt.

Eine Prognose mit mehreren Fragezeichen

Die Wohnbedarfsprognose wird alle drei bis fünf Jahre erstellt. Sie ermittelt den künftigen Wohnungsbedarf und die verfügbaren Flächen, unterscheidet verschiedene Segmente des Wohnungsmarktes und berücksichtigt inzwischen erstmals auch Potenziale aus dem Wohnungsbestand – etwa durch Umnutzungen und Aufstockungen. Die aktuelle Berechnung basiert auf den kommunalen Einwohner- und Haushaltsprognosen von 2023 und wurde vom Forschungsinstitut Timourou erstellt.

Andere Institutionen kommen zu deutlich abweichenden Ergebnissen. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung rechnet mit etwa 1.100 Wohnungen pro Jahr, das Pestel-Institut mit rund 3.900. Verwaltungsfachleute halten die Pestel-Prognose für unrealistisch und erwarten bei ihrer Umsetzung erhebliche Leerstände sowie zusätzlichen, nicht erforderlichen Flächenverbrauch.

Für das geplante Bautempo reicht der Bauturbo allein ohnehin nicht. Nach Einschätzung der Stadt müssen zusätzlich die Baukosten sinken und die Förderung des sozialen Wohnungsbaus wirtschaftlich tragfähig bleiben. Während auf der EXPO REAL also über vier neue Dresdner Quartiere gesprochen wird, bleibt die eigentliche Bewährungsprobe nüchtern: Investoren gewinnen, Baurecht schaffen, Finanzierung sichern – und dann wirklich bauen.