Berlin steckt weiter in der Wohnungsnot: hohe Mieten, zu wenig Bauland, Wohnungen, um die sich zu lange niemand gekümmert hat. Der Artikel der Berliner Zeitung führt diese Lage auf ein Versagen der CDU-geführten Regierung unter Kai Wegner zurück. Während heute, am 19.10.2026, an der TU Berlin über Wissenschaft, Politik und Stadtentwicklung gesprochen wird, rückt eine alte, bislang nie genutzte Verfassungsnorm wieder ins Zentrum.

Die Linke und Elif Eralp könnten dem Bericht zufolge künftig den Berliner Senat führen. Rot-Grün-Rot plant die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen. Das klingt im ersten Moment nach Enteignung, ist juristisch aber etwas anderes: Artikel 15 des Grundgesetzes erlaubt die Überführung ganzer Wirtschaftsbereiche in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft. Neben Grund und Boden nennt die Vorschrift ausdrücklich Naturschätze und Produktionsmittel.

Was Artikel 15 erlaubt – und was offenbleibt

Eine klassische Enteignung nach Artikel 14 Absatz 3 GG betrifft normalerweise konkretes Eigentum. Bei Artikel 15 geht es dagegen um eine Vergesellschaftung. Die Wohnungsbestände würden also nicht bloß den Eigentümer wechseln; sie müssten dauerhaft gemeinwirtschaftlich und nicht profitorientiert verwaltet werden. Ein vollständiger formaler Eigentumsübergang ist dabei nicht zwingend. Denkbar wären auch gesellschaftliche Kontrollformen, bei denen das Privateigentum formal bestehen bleibt.

Ein rein fiskalischer Eigentumserwerb des Staates ohne Änderung der Bewirtschaftungsweise würde dafür nicht genügen. Ebenso wenig eine bloße Umverteilung von Eigentum zwischen Privaten. Nötig wäre ein förmliches Parlamentsgesetz. Verwaltungshandeln oder eine Rechtsverordnung reichen nicht aus.

Eine Expertenkommission des Berliner Senats kam 2023 mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen grundsätzlich mit dem Grundgesetz vereinbar sei. Bedingung wäre unter anderem, dass keine milderen Mittel zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums und zum Mieterschutz ausreichen. Der Wissenschaftliche Dienst des Bundestags war bereits 2019 zu einer ähnlichen Einschätzung gekommen und hatte erklärt, Artikel 15 erfasse auch Industrieunternehmen.

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Die Berliner Verfassung selbst enthält keine Regelung zur Vergesellschaftung. Deshalb vertreten einige Juristen die Ansicht, Berlin könne einen solchen Schritt grundsätzlich nicht gehen. Als mögliche Rechtsgrundlage bliebe dann allein Artikel 15 GG. Die Maßnahme müsste geeignet, erforderlich und angemessen sein. Gerade bei der Erforderlichkeit wird gestritten: Öffentlich geförderter Wohnungsneubau, strengere Mietpreisregulierung oder sozialstaatliche Eigentumsbindungen könnten als mildere Alternativen gelten. Kritiker wenden außerdem ein, dass eine Vergesellschaftung selbst keinen einzigen neuen Wohnraum schafft.

Der Volksentscheid und das Berliner Rahmengesetz

Im September 2021 stimmte eine Mehrheit der teilnehmenden Berliner Wähler für den Volksentscheid der Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“. Gefordert wurde, dass der Senat einen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung großer privater Wohnungsunternehmen nach Artikel 15 GG ausarbeitet. Beschlossen wurde allerdings kein fertiges Gesetz, sondern ein politischer Auftrag. Rechtlich verpflichtet der Volksentscheid den Senat nicht zum Erlass eines Vergesellschaftungsgesetzes.

Die damaligen Eckpunkte sahen vor, Wohnimmobilien und die dazugehörigen Grundstücke in Gemeineigentum zu überführen. Betroffen sein sollten Unternehmen mit mindestens 3.000 Wohnungen. Die Entschädigung sollte deutlich unterhalb des Verkehrswerts liegen.

Am 18. März 2026 verabschiedete das Abgeordnetenhaus ein Berliner Rahmengesetz zu grundsätzlichen Fragen der Landesgesetzgebung nach Artikel 15 GG. Es soll ab 2028 gelten, ordnet aber selbst keine Vergesellschaftung an. Das Gesetz stellt ausdrücklich fest, dass dafür ein gesondertes Gesetz notwendig wäre. Dieses müsste eine angemessene Entschädigung vorsehen und begründen, warum mildere Inhalts- und Schrankenbestimmungen nach Artikel 14 Absatz 1 Satz 2 GG nicht ausreichen.

Ein konkreter Gesetzentwurf liegt bislang nicht vor. Seine Ausarbeitung bleibt einer künftigen Landesregierung überlassen – sofern sich in Berlin überhaupt eine entsprechende Regierungskoalition bildet.

Bekannte Vorschläge stammen aus dem Volksentscheid von 2021, einem Gesetzentwurf der Initiative und einem Beschluss des Berliner Landesverbands der Linken aus dem Jahr 2026. Danach könnten privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen mit jeweils mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin betroffen sein. Nach dem Initiativentwurf sollen jeweils 3.000 Wohnungen beim Unternehmen im Bestand verbleiben. Landeseigene, gemeinnützige und kirchliche Unternehmen sowie Genossenschaften sollen voraussichtlich nicht dazugehören.

Als Trägerin des Gemeineigentums ist eine neu zu gründende Anstalt öffentlichen Rechts vorgesehen. Bestehende Grundpfandrechte sollen nach dem Initiativentwurf kraft Gesetzes gelöscht werden; finanzierende Banken würden stattdessen einen Entschädigungsanspruch erhalten. Ob diese Punkte in einen späteren Regierungsentwurf übernommen werden, ist offen.

Entschädigung, Bund und Gerichte

Artikel 15 verlangt eine Entschädigung. Die bisherigen Vorschläge liegen deutlich unterhalb des Verkehrswerts, zugleich gelten grundsätzlich die Maßstäbe der Enteignungsentschädigung: Die Zahlung muss angemessen sein. Höhe und Berechnung gehören zu den zentralen offenen Fragen – ebenso wie die betroffenen Unternehmen, eine mögliche Begrenzung durch den Bund und die Wege des Rechtsschutzes.

Bundeskanzler Friedrich Merz hatte ein Bundesgesetz vorgeschlagen, das Vergesellschaftungen dieser Art verbieten würde. Im Juli 2026 kündigte die Bundesregierung an, ein Gesetz zur Verhinderung oder Begrenzung landesrechtlicher Vergesellschaftungen nach Artikel 15 GG zu prüfen. Die Vorschrift fällt unter die konkurrierende Gesetzgebung des Bundes nach Artikel 74 Absatz 1 Nummer 15 GG. Der Bund darf danach nur tätig werden, wenn dies für gleichwertige Lebensverhältnisse im Bundesgebiet oder zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich ist.

Eine abschließende Bundesregelung könnte Landesgesetze sperren; der Bund kann grundsätzlich auch bestimmte Regelungsformen ausschließen. Umstritten bleibt allerdings, ob ein reines Verbotsgesetz ohne eigenen materiellen Regelungsgehalt zulässig wäre. Nach der bisherigen Rechtsprechung braucht ein Bundesgesetz in diesem Bereich einen eigenständigen sachlichen Regelungsinhalt. Ob ein solches Gesetz die Berliner Vergesellschaftung tatsächlich verhindern könnte, hinge also von seiner konkreten Ausgestaltung ab. Als Bundesinteresse werden mögliche Auswirkungen auf Investitionsbedingungen am bundesweiten Wohnungsmarkt, die Kapitalverteilung und Finanzierungskonditionen genannt.

Die Juristen Remo Klinger und David Krebs sowie der Wissenschaftliche Dienst halten ein entsprechendes Verbot laut dem Bericht der Berliner Zeitung für verfassungswidrig. Sicher ist vorerst nur: Der Streit würde nicht am Berliner Stadtrand enden.

Betroffene Wohnungsunternehmen und finanzierende Banken könnten Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht oder beim Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin erheben. Möglich wäre außerdem eine abstrakte Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht. Sie kann von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Bundestagsmitglieder eingeleitet werden. Bei drohenden irreversiblen Nachteilen käme vorläufiger Rechtsschutz in Betracht.

Bei einem Berliner Vergesellschaftungsgesetz wäre eine verfassungsgerichtliche Überprüfung zu erwarten. Auch ein Bundesgesetz dürfte vor Gericht landen. Grundlegende Fragen zu Artikel 15, vor allem zu Verhältnismäßigkeit, Entschädigung und der Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern, würden voraussichtlich erst durch das Bundesverfassungsgericht abschließend geklärt.

Vom Wohnkonzern zu Volkswagen

Artikel 15 war 1948/49 als Kompromiss in das Grundgesetz aufgenommen worden, als die wirtschaftliche Entwicklung Westdeutschlands noch offen war. In der Bundesrepublik wurde die Vorschrift bislang nie angewendet; die soziale Marktwirtschaft setzte sich durch. Nun wird in linken politischen Kreisen nicht mehr nur über Wohnungsunternehmen gesprochen. Auf den Listen stehen Volkswagen, Springer und andere Medienkonzerne, Meta und Google – außerdem Energie, Mobilität, Landwirtschaft, Ernährung und Gesundheit.

Bei einer Vergesellschaftungskonferenz 2024 in Brandenburg diskutierten rund 750 Teilnehmer unter anderem über die Bahn, die Autoindustrie und Mobilitätsplattformen. Volkswagen stand besonders im Fokus. Befürworter verweisen darauf, dass VW ein ehemaliger NS-Konzern ist, Niedersachsen 20 Prozent der Anteile hält und der Konzern wegen Managementproblemen sowie möglicher Standortschließungen vor Herausforderungen steht.