Berlins Wohnungsfrage vor der Wahl: Enteignung, Milliarden und Verfassungsstreit

Berlin steht vor einer politischen Weichenstellung. Am 20. September 2026 wird ein neues Abgeordnetenhaus gewählt; Umfragen deuten auf ein knappes Rennen und möglicherweise eine Dreierkoalition hin. An der Uni Augsburg wird heute, am 18.10.2026, vor allem über jene Vorhaben gesprochen, die das Wohnen, die Migration und die Berliner Staatsfinanzen kräftig verändern könnten.

SPD, Grüne und Linke einigten sich laut vorliegendem Bericht am Samstag auf die Schwerpunkte ihrer Zusammenarbeit. Grundlage ist ein 30-seitiges Sondierungspapier mit dem Titel „Mehr gemeinsam, mehr Berlin“. Darin steckt ein politisches Paket, das es in sich hat – und bei manchen Punkten schon beim Lesen ordentlich knirscht.

Enteignung ab 2029, Sozialwohnungen und neue Steuern

Geplant ist, Unternehmen mit mindestens 10.000 Wohnungen ab 2029 zu enteignen. Kein Unternehmen soll mehr als 10.000 Wohnungen besitzen. Die Kosten sollen auf höchstens 16 Milliarden Euro begrenzt werden. Große Vermieter, auch private, sollen außerdem einen Teil ihrer Bestandswohnungen ausschließlich an Menschen mit Wohnberechtigungsschein vergeben.

Das Thema trifft einen wunden Punkt: In Berlin steigen die Mieten trotz Mietpreisbremse stark. Wer heute eine Wohnung mietet, zahlt durchschnittlich 70 Prozent mehr als 2016, während die Löhne nicht entsprechend gestiegen sind. Die Initiative „Deutsche Wohnen & Co. enteignen“ fordert deshalb, rund 240.000 Wohnungen dem freien Markt zu entziehen und zu vergesellschaften.

Bei ihrem Volksentscheid stimmten 2021 56 Prozent dafür, gewinnorientierte Immobilienunternehmen mit mehr als 3.000 Wohnungen gegen Entschädigung in Gemeineigentum zu überführen. Nach Angaben der Tagesschau stimmten damals knapp 60 Prozent der Wählerinnen und Wähler für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Der Volksentscheid war rechtlich nicht bindend, weil kein konkreter Gesetzentwurf zur Abstimmung stand.

Die Initiative beruft sich auf Artikel 15 des Grundgesetzes. Er erlaubt, „Grund und Boden“ – dazu gehören Grundstücke und darauf befindliche Mietshäuser – zugunsten der Vergesellschaftung in Gemeineigentum zu überführen. Juristisch geht es damit nicht um die klassische Enteignung nach Artikel 14, bei der etwa einzelne Grundstücke für eine Autobahn oder einen Deich benötigt werden. Auch dort ist eine Entschädigung vorgesehen.

Der damalige rot-grün-rote Senat setzte eine Expertenkommission ein. Eine Mehrheit kam zu dem Ergebnis, dass die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen rechtlich möglich sei. Der seit 2023 regierende schwarz-rote Senat beschloss anschließend ein „Vergesellschaftungsrahmengesetz“, konkrete Folgen hatte es bislang nicht.

Die Linke unterstützt die Initiative seit Beginn. Spitzenkandidatin Elif Eralp kündigt an, den Volksentscheid umzusetzen; die Linken-Bundesvorsitzende Ines Schwerdtner machte die Umsetzung zur Bedingung für eine Regierungsbeteiligung. Die Umfragen sehen die Linke derzeit vorn. Ein Linksbündnis sowie eine Koalition aus CDU, SPD und Grünen gelten als mögliche Optionen.

Die CDU und die AfD lehnen Enteignungen ab. Berlins Regierender Bürgermeister Kai Wegner (CDU) sagt, sie würden Milliarden kosten, die nicht vorhanden seien, und den Wohnungsbau behindern. Auch CDU-Spitzenkandidat Stefan Evers ist dagegen. Die Unternehmensverbände Berlin-Brandenburg warnen, dadurch entstehe kein neuer Wohnraum; dem Landeshaushalt drohten Belastungen im deutlich zweistelligen Milliardenbereich. Investitionen in Bildung, Infrastruktur und Soziales könnten langfristig beeinträchtigt werden. Die Finanzwirtschaft rechnet zudem mit möglichen steigenden Kreditzinsen und jahrelangen Gerichtsverfahren.

Die SPD erkennt im Volksentscheid die Ablehnung großer Wohnungsunternehmen durch viele Berliner an, setzt laut Parteispitze aber vor allem auf Mietregulierung. SPD-Spitzenkandidat Steffen Krach schließt Enteignungen unter Beteiligung der SPD aus. Die Grünen fühlen sich nach Angaben ihres Spitzenkandidaten Werner Graf der Umsetzung des Volksentscheids verpflichtet, legen im Wahlprogramm zur Mietenpolitik aber weitere Schwerpunkte.

Was die Initiative plant – und was Juristen streiten

Die Initiative legte im September 2025 einen eigenen Gesetzentwurf zur Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne vor und bereitet ein neues Volksbegehren vor. Bei ausreichender Zustimmung müsste eine neue Landesregierung den Gesetzentwurf berücksichtigen. Betroffen wären Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Wohnungen verwalten.

Artikel 15 wurde 1948/49 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht in das Grundgesetz aufgenommen. Bürger sollten über die wirtschaftliche Ordnung zwischen Kapitalismus und sozialistischer Gemeinwirtschaft entscheiden können. Angewandt wurde der Artikel bislang allerdings noch nie. Ob die Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände verfassungsgemäß ist, bleibt unter Juristen umstritten, besonders bei der Frage, ob der Eingriff in die Grundrechte von Eigentümern und Unternehmen verhältnismäßig wäre.

Die Expertenkommission sieht keine weniger einschneidende, gleich wirksame Alternative zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Der Rechtswissenschaftler Ulrich Battis vertritt dagegen in einer Stellungnahme für den Verein „Neue Wege Berlin“ die Auffassung, Berlin sei für eine Vergesellschaftung in diesem Umfang nicht zuständig, der Eingriff wäre unverhältnismäßig und verstieße gegen Europarecht.

Eine Entschädigung zum Verkehrswert könnte bis zu 36 Milliarden Euro kosten. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der am freien Markt für Wohnungen und Grundstücke erzielt werden könnte. Die Mehrheit der Expertenkommission hält auch eine Entschädigung unterhalb des aktuellen Verkehrswerts für möglich und schlägt verschiedene Modelle vor. Der Gesetzentwurf der Initiative sieht etwa rund 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts pro Grundstück beziehungsweise Wohnung vor. Berlin soll diese Summe über 100 Jahre aus den Mieteinnahmen zurückzahlen und dafür keine neuen Schulden aufnehmen.

Die Entschädigungsfrage ist damit längst nicht vom Tisch. Voraussichtlich müsste das Bundesverfassungsgericht klären, welches Modell zulässig ist. Und auch die Bundesregierung mischt sich ein: Union und SPD wollen Vergesellschaftungen großer privater Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze künftig per Bundesgesetz verhindern. Der Koalitionsausschuss beschloss dies Anfang Juli, weil solche Vorhaben den privaten Wohnungsbau gefährdeten. Die Berliner SPD kritisierte den Beschluss, Bundeskanzler Friedrich Merz will das Vorhaben weiterverfolgen.

Ob der Bund ein solches Gesetz überhaupt erlassen dürfte, ist ebenfalls offen. Vergesellschaftungen fallen unter die konkurrierende Gesetzgebung; die Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund nicht tätig wird. Ein Bundesgesetz, das ausschließlich verhindern soll, dass Länder in einem Bereich eigene Gesetze beschließen, wäre laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig. Zusätzlich müsste ein Bundesgesetz zur Sicherung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder der Rechts- und Wirtschaftseinheit in Deutschland erforderlich sein. Auch diese Voraussetzungen würde wahrscheinlich das Bundesverfassungsgericht überprüfen.

Migration, Schulen und der Berliner Haushalt

Das Sondierungspapier beschränkt sich nicht auf Wohnungen. Berlin soll wieder Landesaufnahmeprogramme für Migranten einführen und ausgelaufene Programme reaktivieren, damit Menschen „in Not“ sicher nach Berlin einreisen können. Laut dem vorliegenden Bericht hatte die Bundesregierung solche Programme 2025 gestoppt. Aufenthaltsrechte sollen umfassend genutzt und verlängert werden.

Menschen ohne deutschen Pass sollen nach fünf Jahren Aufenthalt auf Landes- und Kommunalebene wählen und kandidieren dürfen. Das soll laut Bericht auch Asylbewerber und abgelehnte Asylbewerber betreffen. Der Verfassungsrechtler Josef Franz Lindner bezeichnete den Vorschlag als verfassungswidrig. Die Bezahlkarte für Flüchtlinge soll abgeschafft und durch ein reguläres Basiskonto ersetzt werden.

Auch die Schulen geraten in den Blick. Die Kooperationsvereinbarung mit der Bundeswehr soll beendet werden; Jugendoffiziere und Karriereberater sollen nicht mehr an Schulen vorgesehen sein. Alle Gesetze sollen außerdem einen „Antidiskriminierungscheck“ durchlaufen. Zur politischen Repräsentation aller Geschlechter ist ein Paritätsgesetz für das Berliner Abgeordnetenhaus vorgesehen.

Mindestens 400 Millionen Euro zusätzliche Einnahmen pro Jahr sollen insbesondere durch höhere Steuern und Gebühren hereinkommen. Eine Verpackungssteuer soll geprüft werden. Auf Bundesebene wollen sich SPD, Grüne und Linke für eine Vermögensteuer und eine Reform der Erbschaftsteuer einsetzen. Außerdem nennen sie die Abschaffung der Schuldenbremse in ihrer bisherigen Form als Ziel.

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