Wer in Deutschland eine Wohnung sucht, braucht derzeit Geduld, Geld und gelegentlich ein ziemlich dickes Fell. Wohnungsnot und steigende Immobilienpreise prägen die Debatte; in Berlin wird zusätzlich über die Enteignung großer Wohnungskonzerne diskutiert. Die neuesten Zahlen zeigen dabei kein einheitliches Bild: Manche Märkte verlieren an Schwung, andere drehen bei den Mieten weiter kräftig auf.

Der Immobilien- und Mietpreisindex von Empirica Regio für das dritte Quartal weist bundesweit bei Neubaumieten ein Plus von 3,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal aus. Bestandsmieten verteuerten sich sogar um 10,2 Prozent. Die Preise für Bestandswohnungen stiegen um 6,6 Prozent, während Neubauwohnungen gegenüber dem zweiten Quartal 2026 nur um 1,1 Prozent zulegten.

Neubau bleibt teuer – und Südbayern spielt in einer eigenen Liga

Die Auswertung der Value AG beruht auf Inseraten von mehr als 100 Immobilienplattformen, darunter Immoscout24, Immowelt und Immonet. Sie bildet Angebotsmieten und Angebotspreise ab; für den Vergleich wurden die Daten auf Referenzwohnungen standardisiert. Eine Neubauwohnung kostete bundesweit durchschnittlich 5.230 Euro pro Quadratmeter.

Am teuersten ist der Großraum München. Garmisch-Partenkirchen verdrängte München vom ersten Platz, und alle acht teuersten Kreise für Neubauwohnungen liegen in Südbayern. Den kräftigsten Anstieg verzeichnete Starnberg: plus 7,8 Prozent binnen Jahresfrist und plus 5,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2026.

Ganz anders sieht es in ländlichen Regionen aus, vor allem in Ostdeutschland. Dort liegen die Neubaupreise deutlich niedriger als in stark nachgefragten Ballungsräumen wie München, Berlin, Hamburg, dem Rheinland und der Rhein-Main-Region. Trotzdem ist der Bestand vielerorts stärker unter Druck: Seine Preise stiegen um 6,6 Prozent und damit deutlich stärker als jene von Neubauwohnungen.

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Tobias Just von der Universität Regensburg erklärt das unter anderem mit einem Ausweichmanöver der Käufer: Wer sich die hohen Neubaukosten nicht leisten kann, schaut im Bestand. Wo nur wenig neu gebaut wird, kann das knappe Angebot zusätzlich preistreibend wirken. Reiner Braun von Empirica hält allerdings auch eine Gegenbewegung für möglich. Steigende Zinsen könnten Bestandspreise drücken, wenn höhere Kreditkosten Käufer aus dem Markt drängen. Laut Interhyp liegen die zusätzlichen monatlichen Kreditkosten bei durchschnittlichen Finanzierungen inzwischen bei etwa 200 Euro.

Aufgeben wollen viele deshalb offenbar nicht. Kaufinteressierte seien eher bereit, bei Lage, Größe oder Ausstattung Kompromisse zu machen, berichtet Interhyp. Einen grundsätzlichen Rückzug vom Immobilienmarkt sieht das Unternehmen nicht.

Zwischen Rekordsprüngen und Preisrückgängen

In 322 von 400 Kreisen stiegen die Preise für Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres. Bei Neubauwohnungen waren es 249 Kreise. Die Spannweite ist allerdings enorm: Anhalt-Bitterfeld meldete bei Neubauwohnungen ein Plus von 60,9 Prozent, während der Landkreis Sömmerda in Thüringen mit minus 40 Prozent den stärksten Rückgang verzeichnete.

Besonders in ostdeutschen Flächenländern gingen die Neubaupreise zurück. Auch im Großraum München wurden in einigen Regionen niedrigere Werte als im Vorjahr registriert. Tobias Just zufolge scheinen München, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf ihren Preisgipfel überschritten zu haben: Dort sanken die Angebotspreise sowohl im Jahres- als auch im Quartalsvergleich. Die höchsten Zuwächse kamen eher aus kleineren und weniger liquiden Städten und Landkreisen.

Langfristig erwartet Reiner Braun dennoch weiter steigende Neubaupreise – wegen Energie- und Baukosten, Inflation und Baurecht. Just sieht in den Preisen zunehmend den Kostendruck der Bauproduktion. Bei Neubauhäusern fiel der Anstieg mit 0,9 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal zwar moderat aus, doch die Aussagekraft ist wegen der geringen Zahl an Angeboten und der großen Unterschiede zwischen den Objekten begrenzt.

Bei den Neubauhäusern lagen der Landkreis München und die Stadt München an der Spitze, gefolgt von Miesbach, Starnberg, Heidelberg, Garmisch-Partenkirchen, Ebersberg und Kempten. Teuerste Region außerhalb Bayerns und Baden-Württembergs war Mainz auf Rang zwölf. Den stärksten Preisanstieg gab es im Landkreis Spree-Neiße mit 72 Prozent, danach folgte Weimar mit 33 Prozent.

Ein Marktbericht von Liquid Immo, Stand Juli 2026 und mit Daten von Q4/2025 bis Q2/2026, beschreibt die Erholung des deutschen Wohnimmobilienmarkts als moderat und nachlassend dynamisch. Kaufpreise und Mieten lagen über dem Vorjahresniveau, doch die Wachstumsraten gingen zurück.

Der Häuserpreisindex von Destatis stieg im ersten Quartal 2026 um 1,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal und um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Zum Vergleich: 2025 waren es insgesamt 3,2 Prozent, 2023 hatte der Index noch 8,4 Prozent verloren, 2024 weitere 1,5 Prozent. Laut GREIX verteuerten sich Einfamilienhäuser im ersten Quartal 2026 um 3,2 Prozent im Jahresvergleich. Eigentumswohnungen legten gegenüber dem Vorquartal nur noch um 0,4 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser verbilligten sich um 5,7 Prozent, wobei die geringe Zahl an Transaktionen die Aussagekraft einschränkt.

Regional verlief die Entwicklung bei Eigentumswohnungen ebenfalls kreuz und quer: Leipzig lag gegenüber dem Vorquartal bei plus 2,5 Prozent, Düsseldorf bei plus 0,3 Prozent, Köln stagnierte. Berlin kam auf minus 0,3 Prozent, Frankfurt auf minus 1,4 Prozent und Stuttgart auf minus 1,9 Prozent. Zentrale Metropollagen entwickelten sich wieder stärker als Außenbezirke.

Bei den Angebotspreisen im Mai und Juni 2026 lag der durchschnittliche Hauspreis laut ImmoScout24 im zweiten Quartal bei 3.228 Euro pro Quadratmeter. Eine Eigentumswohnung kostete laut Europace durchschnittlich 286.777 Euro, 887 Euro mehr als im April. Bestandseinfamilienhäuser kamen auf 378.895 Euro beziehungsweise 3.055 Euro pro Quadratmeter, ein Plus von 1.432 Euro gegenüber April. Ein Neubau-Einfamilienhaus kostete 581.122 Euro, 5.408 Euro weniger als im April.

Die Mieten ziehen an, auch wenn die Kurven nicht gleich aussehen

Besonders ungemütlich wird es beim Wohnen zur Miete. Neubaumieten stiegen bundesweit um 3,8 Prozent, Bestandsmieten um 10,2 Prozent. In Frankfurt, Hamburg und München kletterten die Bestandsmieten zwischen 22 Prozent und 23,5 Prozent. Die drei Städte zählen sowohl bei Bestands- als auch bei Neubauwohnungen zu den Regionen mit den höchsten Mieten.

Reiner Braun sagt, die Mieten seien in den vergangenen Jahren weniger stark gestiegen als die Einkommen. Tobias Just beobachtet dennoch, dass die Mietbelastungsquote der Haushalte kontinuierlich um mehrere Prozentpunkte zunahm. Eine Entspannung sei nicht erkennbar. Dafür müssten Bauvorhaben vereinfacht und beschleunigt werden – leichter gesagt als getan.

Der zweite Marktbericht liefert für einzelne Zeiträume ein etwas anderes Bild: In 37 Städten stiegen die Angebotsmieten im ersten Quartal 2026 um 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr und um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Das war die niedrigste nominale Jahressteigerung seit Ende 2021. Inflationsbereinigt sanken die Angebotsmieten im Quartalsvergleich sogar um 0,1 Prozent. Neuvertragsmieten bundesweit legten im vierten Quartal 2025 um 4,1 Prozent zu. Köln führte mit 7,6 Prozent, Leipzig folgte mit 5,9 Prozent, Hamburg mit 5,4 Prozent.

Der vdp meldete in den sieben größten Metropolen einen Anstieg von 3,5 Prozent. Die Spanne reichte von Stuttgart mit 2 Prozent bis Frankfurt mit 5 Prozent. Berlin lag bei den Angebotsmieten unter dem Vorjahresniveau. Solche Unterschiede sind kein Rechenfehler, sondern hängen auch davon ab, ob Inserate oder tatsächliche Transaktionen betrachtet werden und aus welchem Zeitraum die Daten stammen.

Der gewichtete Mietdurchschnitt in den 37 Städten lag bei 14,36 Euro pro Quadratmeter. München erreichte bei Neubauangeboten 22,64 Euro, Frankfurt 19,62 Euro und Berlin 18,29 Euro. Chemnitz kam auf