Am 20.10.2026 prallen in Berlin zwei Vorstellungen von Wohnungspolitik aufeinander: Große private Wohnungsbestände sollen nach den Plänen von Linke, Grünen und SPD gegen Entschädigung vergesellschaftet werden. Betroffen wären laut Sondierungspapier private Wohnungskonzerne mit mindestens 10.000 Wohnungen in der Hauptstadt. Die Berliner Linke will rund 240.000 Wohnungen großer Konzerne übernehmen lassen.

Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) warnt davor. Der Schutz des Eigentums und das Vertrauen in funktionierende Märkte seien Grundlagen der deutschen Wirtschaftsordnung, sagte Merz. Mit diesen Grundlagen dürfe man nicht experimentieren. Wirtschaftsministerin Katherina Reiche (CDU) kritisierte die Pläne ebenfalls: Private Investitionen müssten geschützt werden, Enteignungen kämen für die Bundesregierung nicht infrage. Investoren müssten darauf vertrauen können, dass ihre Investitionen in ihrem Besitz blieben.

Warum die Berliner Linke Druck macht

Der politische Rückenwind für die Vergesellschaftung kommt aus der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Bei Neuvermietungen kosten Wohnungen im Schnitt 70 Prozent mehr als 2016, während die Löhne nicht entsprechend gestiegen sind. Für viele Mieterinnen und Mieter ist das keine theoretische Debatte, sondern eine Rechnung, die jeden Monat schwerer aufgeht.

Die Initiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen“ setzte 2021 einen Volksentscheid durch. Knapp 60 Prozent stimmten für die Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne. Eine vom Berliner Senat eingesetzte Expertenkommission kam später mehrheitlich zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich möglich sei.

Die Initiative hat dafür einen eigenen Gesetzentwurf vorgelegt, den die Berliner Linke als Grundlage verwenden will. Danach wären Konzerne mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin betroffen. Eine neue öffentliche Einrichtung soll die Bestände verwalten. Die Schwelle liegt damit niedriger als jene von mindestens 10.000 Wohnungen, die im Sondierungspapier genannt wird.

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Vergesellschaftung ist nicht dasselbe wie Enteignung

Juristisch geht es nach den Plänen nicht um Enteignungen nach Artikel 14 des Grundgesetzes, sondern um Vergesellschaftungen nach Artikel 15. Dieser ermöglicht es, „Grund und Boden“ – dazu zählen Grundstücke und Mietshäuser – in Gemeineigentum zu überführen. Die bisherigen Eigentümer müssen entschädigt werden. Das öffentliche Eigentum muss im Interesse des Allgemeinwohls bewirtschaftet und verwaltet werden.

Artikel 15 wurde 1948/1949 als Instrument gegen eine zu große private Wirtschaftsmacht in das Grundgesetz aufgenommen. Die Wirtschaftsordnung sollte politisch zwischen stärker kapitalistischen und sozialistischen Modellen gestaltet werden können. Enteignungen nach Artikel 14 betreffen dagegen einzelne Grundstücke, die etwa für Autobahnen oder Deiche benötigt werden. Auch in diesen Fällen ist eine Entschädigung vorgeschrieben.

Ganz glatt ist die Rechtslage trotzdem nicht. Artikel 15 wurde bislang nie angewandt, deshalb ist die Zulässigkeit einer Vergesellschaftung großer Wohnungsbestände unter Juristen umstritten. Ein zentraler Streitpunkt ist die Verhältnismäßigkeit staatlicher Eingriffe in die Rechte von Eigentümern und Unternehmen. Die Expertenkommission des Berliner Senats hält die Pläne mehrheitlich für verfassungsgemäß und sieht keine mildere, gleich wirksame Alternative, um bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Der Verfassungsrechtler Ulrich Battis kommt zu einer deutlich anderen Einschätzung. Er hält die Pläne für unzuständig durch das Land Berlin, für unverhältnismäßig und für unvereinbar mit Europarecht. Am Ende könnte also Karlsruhe das letzte Wort haben.

Die Rechnung – und wer sie bezahlt

Bei einer Entschädigung zum Verkehrswert könnten Kosten von bis zu 36 Milliarden Euro entstehen. Der Verkehrswert entspricht dem Preis, der am freien Markt für Grundstücke und Wohnungen erzielt werden könnte. Die Mehrheit der Expertenkommission hält allerdings auch niedrigere Entschädigungen für möglich und hat mehrere Modelle vorgeschlagen.

Der Gesetzentwurf der Initiative sieht eine Entschädigung von etwa 40 bis 60 Prozent des Verkehrswerts pro Grundstück beziehungsweise Wohnung vor. Bezahlt werden soll über rund 100 Jahre – aus den Mieteinnahmen der Wohnungen. Neue Schulden soll Berlin dafür nicht aufnehmen. Ob dieses Modell trägt, ist ebenso umstritten wie die grundsätzliche Entschädigungsfrage; voraussichtlich müsste auch sie vom Bundesverfassungsgericht geklärt werden.

Die Bundesregierung wolle unterdessen die Bedingungen für Investitionen in Deutschland verbessern, unter anderem durch weniger Bürokratie und schnellere Genehmigungen. Gerade deshalb, so die Linie von Merz und Reiche, dürfe das Vertrauen privater Investoren nicht beschädigt werden. In Berlin geht es dagegen um die Frage, ob öffentliche Kontrolle über große Wohnungsbestände ein wirksamerer Weg zu bezahlbaren Mieten sein kann.

Bund gegen Länder – und wieder Karlsruhe

Der Koalitionsausschuss der Bundesregierung beschloss Anfang Juli, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen durch die Länder gesetzlich zu verhindern. Sie gefährdeten den privaten Wohnungsbau, lautet die Begründung. Die Berliner SPD kritisierte diesen Beschluss. Bundeskanzler Friedrich Merz will das Vorhaben weiterverfolgen.

Ob der Bund dafür überhaupt zuständig wäre, ist allerdings offen. Vergesellschaftungen gehören zur konkurrierenden Gesetzgebung. Länder dürfen Gesetze erlassen, solange der Bund keine Regelung trifft. Ein Bundesgesetz, das ausschließlich verhindern soll, dass Länder selbst tätig werden, wäre laut Bundesverfassungsgericht verfassungswidrig. Außerdem müsste der Bund nachweisen, dass eine Regelung zur Herstellung gleichwertiger Lebensverhältnisse oder zur Wahrung der Rechts- und Wirtschaftseinheit erforderlich ist.

Auch diese Zuständigkeitsfrage dürfte letztlich das Bundesverfassungsgericht entscheiden. Der bereitgestellte Inhalt eines IW-Papers aus dem Jahr 2026 liegt als komprimierte PDF-Rohdaten vor; ein lesbarer Nachrichtenartikel ist daraus nicht verfügbar. Über die genannten Informationen hinaus lassen sich daraus keine überprüfbaren Fakten oder inhaltlichen Aussagen extrahieren.

Bei der Veranstaltung an der ESMT Berlin bleibt damit vorerst vor allem ein komplizierter Streit auf dem Tisch: 3.000 oder 10.000 Wohnungen, Verkehrswert oder 40 bis 60 Prozent, Landesrecht oder Bundeszuständigkeit. Und irgendwo dazwischen die monatliche Miete, die längst nicht mehr mit den Löhnen Schritt hält.