Steigende Mieten, knapper Wohnraum und die bange Frage, ob Eigentum überhaupt noch erreichbar ist: Der Ökonom Christian Leßmann von der Technischen Universität Dresden fordert deutlich mehr Wohnungsneubau. Die Bautätigkeit müsse in allen Segmenten zulegen – bei geförderten Sozialwohnungen ebenso wie bei Wohnungen im mittleren Preissegment und bei Luxusappartements. Nur ein breiteres Angebot könne Mietpreissteigerungen und Wohnungsnot begrenzen.

Leßmann kritisiert, dass politische Ziele beim Wohnungsbau regelmäßig verfehlt werden. Ein Grund sei aus seiner Sicht unter anderem mangelnder Sachverstand bei Entscheidungsträgern. Die Politik solle den Markt nicht mit starren Vorgaben ausbremsen, sondern verlässliche Rahmenbedingungen schaffen und stärkere Anreize für private Investoren setzen. Fördermaßnahmen müssten außerdem genauer auf die Regionen zugeschnitten sein: Ballungsräume und ländliche Gegenden hätten unterschiedliche Bedarfe und völlig verschiedene wirtschaftliche Voraussetzungen. Ein Förderansatz von der Stange werde dem nicht gerecht.

Mehr Bewegung, aber noch kein Durchatmen

Die Daten des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Stand Juni 2025, zeigen immerhin eine leichte Aufhellung. Gegenüber den besonders schwierigen Jahren 2022 und 2023 haben sich die Rahmenbedingungen am Bau- und Immobilienmarkt spürbar verbessert. Hypothekenzinsen liegen unter dem Höchststand von November 2023, der Anstieg der Baupreise hat sich deutlich verlangsamt. Seit April 2024 nimmt zudem die Zahl neu abgeschlossener Hypothekendarlehen zu, während sich die Immobilienpreise seit Mitte 2024 erholen.

Auch die Baugenehmigungen bewegten sich zuletzt nach oben: Im ersten Quartal 2025 lagen sie 3,4 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank könnten weitere konjunkturelle Impulse geben. Die Entwicklung deutet auf eine Belebung des Wohnungsmarkts hin, auch wenn davon bei Wohnungssuchenden nicht automatisch etwas im Geldbeutel ankommt. Maßnahmen der Bundesregierung sollen das wirtschaftliche Umfeld für den Wohnungsbau weiter verbessern.

Nach Berechnungen des DIW Berlin entfielen 2023 rund 57 Prozent des gesamten Bauvolumens auf den Wohnungsbau – mehr als auf Wirtschaftsbau und öffentlichen Bau. Der Anteil lag leicht unter dem der Vorjahre, aber deutlich über dem Wert von 2009, als er 52,6 Prozent betrug.

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Bei den Fertigstellungen ist die Entwicklung holpriger. Anfang der 2000er Jahre entstanden jährlich etwa 200.000 bis 300.000 Wohnungen. Nach der Finanzkrise sank die Zahl zeitweise auf knapp über 150.000, bis sich der Wohnungsbau bis 2016 wieder erholte. Bis 2023 wurden durchschnittlich fast 300.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Der russische Angriff auf die Ukraine 2022 verschlechterte die Bedingungen für die Bauwirtschaft; gesunkene Baugenehmigungen ließen die Fertigstellungen 2024 auf etwa 250.000 Wohnungen zurückgehen.

Gebremst wurde der Rückgang durch den Bauüberhang – also genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohnungen. Ende 2024 umfasste er bundesweit 759.743 Wohnungen. Rund 330.000 davon waren bereits im Bau, mehr als die Hälfte unter Dach oder im Rohbau. Dieser Vorrat dürfte die Fertigstellungen weiterhin stabilisieren. Maßnahmen der Bundesregierung sollen Anreize schaffen, solche Projekte trotz hoher Zinsen und Baukosten zu Ende zu bringen.

Sozialwohnungen, Leerstand und ein sehr ungleiches Land

Gerade bei den Sozialwohnungen ist Bewegung zu sehen. Die Länder förderten 2024 knapp 62.000 Wohneinheiten im sozialen Wohnungsbau – rund 51 Prozent mehr als 2022. Die Bewilligungen für den Neubau von Sozialmietwohnungen stiegen um 19 Prozent, für die Modernisierung von Mietwohnungen um 18 Prozent. Beim selbstgenutzten Wohneigentum gab es ein Plus von 61 Prozent, bei Wohnheimplätzen für Studierende und Auszubildende sogar von 399 Prozent.

Nach vorläufiger Finanzplanung sollen die Bundesmittel von 2022 bis 2028 insgesamt 21,65 Milliarden Euro betragen. Damit konnten die Länder ihre Programme trotz gestiegener Zinsen und Baukosten aufrechterhalten und ausweiten. Ende 2024 gab es in Deutschland rund 1,05 Millionen Sozialmietwohnungen. Der Bestandsrückgang hat sich gegenüber den Jahren vor 2020 deutlich verlangsamt; 2024 wuchs der Bestand in sieben Ländern.

Gleichzeitig stehen Wohnungen leer – allerdings nicht dort, wo sie am dringendsten gebraucht werden. Laut Zensus waren am 15. Mai 2022 bundesweit gut 1,9 Millionen Wohnungen unbewohnt, 4,5 Prozent aller Wohnungen in Gebäuden mit Wohnraum. In den westlichen Bundesländern waren rund 1,3 Millionen Wohnungen beziehungsweise 4 Prozent leer, in Ostdeutschland gut 576.000 beziehungsweise 6,4 Prozent. Für strukturschwache und ländliche Regionen entwickelte die Bundesregierung deshalb eine „Handlungsstrategie Leerstandsaktivierung“.

Auch bei den Mieten verläuft ein tiefer Graben durch die Republik. In wachsenden Ballungsräumen sind sie höher, in weniger nachgefragten Regionen niedriger – und das gilt für bestehende Mietverhältnisse genauso wie für Erst- und Wiedervermietungen. Die Bundesregierung unterstützt bezahlbares Wohnen mit verschiedenen Maßnahmen; die Mietregulierung soll kurzfristig auch in angespannten Wohnungsmärkten helfen.

Die Eigentumsquoten erzählen dieselbe Geschichte. Laut Zensus 2022 lebten 43,7 Prozent der Haushalte in selbstgenutztem Wohneigentum. In Großstädten wie Leipzig, Rostock und Berlin lagen die Quoten unter 16 Prozent, in Landkreisen wie Südwestpfalz, Kusel, St. Wendel und Freyung-Grafenau dagegen über 70 Prozent. In Städten dominieren Mehrfamilienhäuser, deren Wohnungen überwiegend vermietet werden; die Eigentumsquote liegt dort meist unter 30 Prozent. Je dünner die Besiedlung, desto häufiger gehört das Zuhause seinen Bewohnerinnen und Bewohnern.

Bundesweit beträgt die Eigentumsquote bei Ein- und Zweifamilienhäusern 78 Prozent, bei Mehrfamilienhäusern nur 16 Prozent. Siedlungsstruktur und Gebäudeart prägen also, wer kaufen kann – und wer notgedrungen mietet.

Forschung mit Blick von oben

Leßmann forscht an der TU Dresden zu räumlicher Ungleichheit und lokalem Wirtschaftswachstum. In seiner empirischen Arbeit nutzt er unter anderem Satellitenbilder nächtlicher Lichtemissionen, um regionale Wirtschaftstätigkeit und wirtschaftsgeografische Entwicklungen zu untersuchen. Wo nachts mehr Licht brennt, lässt sich häufig auch wirtschaftliche Aktivität ablesen – ein ungewöhnlicher, aber aufschlussreicher Blick auf Regionen, die in klassischen Statistiken leicht aus dem Blick geraten.

Für die Bevölkerung bleibt die Lage trotzdem ziemlich bodenständig: Die Sorgen über die Bezahlbarkeit von Wohnraum wachsen. Viele Menschen stellen angesichts des Marktes den Erwerb von Wohneigentum zunehmend infrage. Ökonomen fordern deshalb eine schnelle und breit angelegte Ausweitung des Angebots an neuem Wohnraum – vom geförderten Zimmer im Studierendenwohnheim bis zur Wohnung im mittleren Preissegment. Der bereitgestellte BBSR-Text enthält ausschließlich PDF-Rohdaten und keinen lesbaren Nachrichtenartikel.