Wer an der Uni Köln studiert und mitten in der Stadt nach einer Eigentumswohnung sucht, landet schnell bei einer ziemlich ungewöhnlichen Adresse: dem Herkules-Hochhaus. Der 102 Meter hohe Bau steht direkt an der Auffahrt zur A57 und an der Inneren Kanalstraße. Autos rauschen vorbei, oben ist der Blick weit – und die Preise liegen für Kölner Verhältnisse erstaunlich niedrig.

Das Gebäude hat 31 Etagen und 427 Wohneinheiten. Viele davon sind Ein-Zimmer-Appartements mit bis zu 34 Quadratmetern; dazu kommen Zwei-Zimmer-Wohnungen mit bis zu 43 Quadratmetern. Viel Platz ist das nicht. Dafür liegt das Hochhaus zentral und bietet teilweise eine Aussicht, die man bei solchen Kaufpreisen nicht unbedingt erwartet.

Eigentum für unter 100.000 Euro

Auch 2026 werden Wohnungen im Herkules-Hochhaus für weniger als 100.000 Euro angeboten. Ein 22 Quadratmeter großes Ein-Zimmer-Appartement im 20. Obergeschoss kostet 99.000 Euro. Ebenfalls für 99.000 Euro ist eine 34 Quadratmeter große Ein-Zimmer-Wohnung im 16. Obergeschoss zu haben. Eine 27 Quadratmeter große Wohnung im 20. Obergeschoss wird für 99.850 Euro angeboten.

Wer lieber in der 2. Etage wohnt, zahlt deutlich mehr: Für eine 34 Quadratmeter große Wohnung werden 145.000 Euro verlangt. Zu den Kaufpreisen kommt allerdings ein vergleichsweise hohes Hausgeld. Der Grund liegt unter anderem darin, dass das Gebäude aus den 1970er-Jahren stammt.

Als bevorzugter Wohnort gilt das Hochhaus bei vielen Menschen nicht. Einige Kölnerinnen und Kölner verbinden mit ihm trotzdem positive Erinnerungen. Vielleicht liegt genau darin der Reiz: Man muss den Beton, den Verkehrslärm und die knappen Grundrisse nicht romantisieren, um zu sehen, dass hier bis heute zahlreiche Menschen vergleichsweise günstigen Wohnraum finden – teilweise mit ziemlich weitreichender Aussicht.

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Ein Bauwerk mit schlechtem Ruf

Öffentlich und architektonisch wurde das Herkules-Hochhaus in der Vergangenheit häufig kritisiert. Im Architektenführer Köln ist es als Bauwerk beschrieben worden, das „große Ideen und einfache Mittel“ verbinde und von vielen nicht geschätzt werde.

2005 verlieh der Kölner Verkehrsverein dem Gebäude die „Saure Zitrone“. Als Gründe wurden eine misslungene Architektur, der falsche Standort und eine abschreckende Wirkung auf Menschen genannt. Das klingt hart, passt aber zu einer Zeit, in der Hochhäuser und Autobahnen bei der Stadtplanung oft Vorrang vor den Menschen hatten. Das Herkules-Hochhaus steht ziemlich sichtbar für diese Phase der 1970er-Jahre.

Vom Verdichtungsproblem zum Wohnmodell

Hochhauswohnen entstand in Deutschland zunächst aus funktionalen und städtebaulichen Gründen: Bevölkerungswachstum und die zunehmende Verdichtung der Städte verlangten nach vielen Wohnungen auf wenig Fläche. In Köln zeigt das auch das Colonia-Haus, das 1973 fertiggestellt wurde. Es ist 147 Meter hoch, hat 45 Etagen und war damals das höchste Wohngebäude Europas. In seinen 373 Wohneinheiten lebten etwa 1.000 Menschen. 2015 wurde das Colonia-Haus unter Denkmalschutz gestellt.

Ein weiteres Beispiel ist das 1975 eröffnete Collini-Center in Mannheim. Der Wohn- und Büroturm ist durch eine Passage verbunden und wurde ursprünglich als Kombination aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit geplant. Nach einer Baugrunduntersuchung wurde die Höhe auf 95 Meter reduziert und die Nutzung neu ausgerichtet. Heute leben dort rund 1.300 Menschen; der Wohnturm gilt weiterhin als bedeutender Teil der Mannheimer Stadtgeschichte und zählt zu den höchsten Wohnhochhäusern Baden-Württembergs. Der marode Büroturm ist dagegen wiederholt Gegenstand von Abrissdiskussionen.

Neuere Projekte setzen stärker auf Gestaltung und exklusives Wohnen. Der Grand Tower in Frankfurt wurde 2020 fertiggestellt, ist 180 Meter hoch und laut dem zugrunde liegenden Artikel das höchste Wohngebäude Deutschlands. 413 Eigentumswohnungen, eine auffällige Fassade und ein skulptural wirkendes Design machen ihn zum Zeichen dafür, dass Hochhäuser inzwischen als architektonische Bestandteile der Skyline gedacht werden. Gleichzeitig gibt es Kritik an sozialer Exklusivität und fehlendem bezahlbarem Wohnraum.

Noch größer ist das Konzept des Four Frankfurt: ein Ensemble aus vier Hochhäusern mit bis zu 233 Metern Höhe und einem Investitionsvolumen von zwei Milliarden Euro. Vorgesehen ist eine „vertikale Stadt“ mit Wohnungen, Büros, Einzelhandel, Gastronomie und einer Foodhall. Ein Drittel der Wohnungen soll geförderter Wohnraum werden.

Mehr Holz, mehr Mischung

Bei künftigen Hochhausprojekten rücken Nachhaltigkeit und soziale Integration stärker in den Mittelpunkt. Das geplante WoHo in Berlin-Kreuzberg soll 98 Meter hoch werden und damit das höchste Holzhochhaus Deutschlands sein. Auf rund 18.000 Quadratmetern sind verschiedene Wohnformen für unterschiedliche Nutzergruppen vorgesehen. 60 Prozent der Wohnungen sollen unter anderem sozialen Trägern und Studierenden zugutekommen. Die Idee der „vertikalen Mischung“ verbindet unterschiedliche Bevölkerungsgruppen und Nutzungen – nicht nur Etage für Etage, sondern im ganzen Haus.

Auch der geplante Wohnturm am Isarring in München folgt diesem Gedanken. Das 65 Meter hohe Gebäude soll auf dem Gelände einer ehemaligen Lederfabrik entstehen. Begrünte Fassaden und Solarmodule sind vorgesehen, außerdem 96 Wohnungen, von denen die Hälfte als geförderter Wohnraum geplant ist. Wegen denkmalgeschützter Altbauten auf dem Gelände muss das Projekt noch einige Hürden überwinden. Historischer Baubestand und moderne Wohnformen sollen dort trotzdem zusammenfinden.

Zwischen dem Herkules-Hochhaus, dem Colonia-Haus und dem Collini-Center auf der einen Seite sowie Grand Tower, Four Frankfurt, WoHo und dem Münchner Isarring-Turm auf der anderen liegen mehrere Jahrzehnte Stadtplanung. Aus der funktionalen Antwort auf Platzmangel ist ein Wohnkonzept mit architektonischen, sozialen und ökologischen Ansprüchen geworden. Und in Köln bleibt da dieser 102-Meter-Bau an der A57: nicht everybody’s darling, aber für manche schlicht die Wohnung, die sie sich leisten können.